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Maison À Vendre

VillePrades (66)
Surface52m²
Coût Total102 920€
Loyer Annuel5 388€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 865,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 52 m², 3 pièces, 2 chambres, 103 m² de terrain, Mandat exclusif, 1 salle de douche, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus

Maison à vendre au cœur de Prades Pour investisseur ou bricoleur ! Construite en 1880, cette maison de 52 m² offre 2 chambres, 1 séjour, jardin et raccordement au tout-à-l'égout.

Des travaux importants sont à prévoir mais le potentiel de ce bien retiendra votre attention. À proximité des écoles et des transports en commun, emplacement pratique. Son prix est attractif et permet de réaliser les travaux nécessaires à la création de votre bien.

Contactez-nous pour une visite ! Référence agence : 6889

Ville : Prades
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66500
Coordonnées : 42.617990, 2.427280
Total : 102 920€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 54 320€
Valeur du bien : 99 320€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 449€/mois
Loyer annuel estimé : 5388€/an
Fourchette totale : 323€ - 624€/mois
Fourchette annuelle : 3878€ - 7487€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :3.77% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 504,53 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 235 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-33 235€ (-42.5%)
Marge achat-revente :-24 685€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :41,17€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 544,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 196,98€
Coût de l'assurance :12 350,40€
Taxe foncière : 538,80€/an
Soit par mois : 44,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1880, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 52 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète du salon : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 12-15 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques - Maison ancienne
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: État des installations à vérifier - Maison ancienne

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 320 €(1 045 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 120€
    Isolation toiture/combles: 52 m² × 60€/m² = 3120€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prades (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 388 €/an
Calcul : 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 695 €
Revenus locatifs : +5 388 €
Charges déductibles : -58 695 €
Résultat foncier Année 1 : -53 307 €(Déficit de 53 307 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 375 €/an
Revenus locatifs : +5 388 €
Charges déductibles : -4 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31907.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 388 €58 698 €3 346 €-53 310 €21 400 €31 910 €31 910 €
25 496 €4 288 €3 255 €1 208 €--30 703 €
35 606 €4 195 €3 162 €1 411 €--29 292 €
45 718 €4 099 €3 066 €1 619 €--27 673 €
55 832 €3 999 €2 967 €1 833 €--25 840 €
65 949 €3 897 €2 864 €2 052 €--23 788 €
76 068 €3 790 €2 757 €2 278 €--21 511 €
86 189 €3 681 €2 648 €2 509 €--19 002 €
96 313 €3 567 €2 534 €2 746 €--16 256 €
106 439 €3 450 €2 417 €2 989 €--13 267 €
116 568 €3 329 €2 296 €3 239 €--10 027 €
126 699 €3 203 €2 171 €3 496 €---
136 833 €3 074 €2 041 €3 759 €---
146 970 €2 940 €1 907 €4 030 €---
157 109 €2 802 €1 769 €4 307 €---
167 252 €2 659 €1 626 €4 592 €---
177 397 €2 512 €1 479 €4 885 €---
187 545 €2 359 €1 326 €5 185 €---
197 695 €2 202 €1 169 €5 494 €---
207 849 €2 039 €1 006 €5 811 €---
218 006 €1 870 €838 €6 136 €---
228 166 €1 697 €664 €6 470 €---
238 330 €1 517 €484 €6 813 €---
248 496 €1 331 €298 €7 165 €---
258 666 €1 139 €106 €7 527 €---
TOTAL172 580 €128 337 €48 197 €44 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 131 €-6 420 €+7 551 €
2+1 131 €0 €+1 131 €
3+1 131 €0 €+1 131 €
4+1 131 €0 €+1 131 €
5+1 131 €0 €+1 131 €
6+1 131 €0 €+1 131 €
7+1 131 €0 €+1 131 €
8+1 131 €0 €+1 131 €
9+1 131 €0 €+1 131 €
10+1 131 €0 €+1 131 €
11+1 131 €0 €+1 131 €
12+1 131 €+1 049 €+82 €
13+1 131 €+1 128 €+3 €
14+1 131 €+1 209 €-78 €
15+1 131 €+1 292 €-161 €
16+1 131 €+1 378 €-247 €
17+1 131 €+1 465 €-334 €
18+1 131 €+1 556 €-425 €
19+1 131 €+1 648 €-517 €
20+1 131 €+1 743 €-612 €
21+1 131 €+1 841 €-710 €
22+1 131 €+1 941 €-810 €
23+1 131 €+2 044 €-913 €
24+1 131 €+2 150 €-1 019 €
25+1 131 €+2 258 €-1 127 €
Total+28 275 €+16 281 €+11 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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