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Maison 3 pièces 73 m²

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface73m²
Coût Total106 612€
Loyer Annuel7 350€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 820,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 73 m²

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une belle pièce de vie lumineuse comprenant une entrée ouverte sur le salon et la salle à manger, créant un espace convivial et fluide. La cuisine, semi-ouverte, s'intègre harmonieusement à l'ensemble, permettant à la fois fonctionnalité et convivialité au quotidien. À l'étage, la maison dispose de deux chambres confortables ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Le bien bénéficie de prestations modernes telles que le double vitrage et des volets roulants électriques à l'étage, assurant confort thermique et praticité. Des travaux de peinture et un rafraîchissement général sont à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation. Une maison idéale pour une résidence principale, investissement , fonctionnalité et proximité des commodités de Villeneuve-sur-Lot.  

Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/05/2026

Consommation énergie primaire : 214 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.402520, 0.702729
Total : 106 612€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 41 920€
Valeur du bien : 101 820€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7350€/an
Fourchette totale : 478€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5739€ - 9414€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 126,67 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 247 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-22 347€ (-27.2%)
Marge achat-revente :-24 365€ (-29.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 505,44€
Coût de l'assurance :9 328,55€
Taxe foncière : 735,02€/an
Soit par mois : 61,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact positif sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 920 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 920€
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 40€/m² = 2920€, Main d'œuvre: 5€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture salon complet: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 350 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 612 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 713 €
Revenus locatifs : +7 350 €
Charges déductibles : -46 713 €
Résultat foncier Année 1 : -39 363 €(Déficit de 39 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 793 €/an
Revenus locatifs : +7 350 €
Charges déductibles : -4 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17962.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 350 €46 716 €3 688 €-39 366 €21 400 €17 966 €17 966 €
27 497 €4 700 €3 591 €2 798 €--15 169 €
37 647 €4 600 €3 491 €3 048 €--12 121 €
47 800 €4 496 €3 388 €3 304 €--8 817 €
57 956 €4 389 €3 281 €3 567 €--5 249 €
68 115 €4 278 €3 169 €3 838 €--1 412 €
78 278 €4 162 €3 054 €4 115 €---
88 443 €4 043 €2 935 €4 400 €---
98 612 €3 920 €2 812 €4 692 €---
108 784 €3 792 €2 684 €4 992 €---
118 960 €3 660 €2 552 €5 300 €---
129 139 €3 523 €2 415 €5 616 €---
139 322 €3 381 €2 273 €5 941 €---
149 508 €3 234 €2 126 €6 274 €---
159 698 €3 082 €1 974 €6 617 €---
169 892 €2 924 €1 816 €6 968 €---
1710 090 €2 761 €1 653 €7 329 €---
1810 292 €2 592 €1 484 €7 700 €---
1910 498 €2 417 €1 309 €8 081 €---
2010 708 €2 236 €1 127 €8 472 €---
2110 922 €2 048 €940 €8 874 €---
2211 140 €1 854 €745 €9 287 €---
2311 363 €1 652 €544 €9 711 €---
2411 591 €1 444 €336 €10 147 €---
2511 822 €1 228 €120 €10 594 €---
TOTAL235 429 €123 130 €53 505 €112 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 350 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-6 420 €+7 964 €
2+1 544 €0 €+1 544 €
3+1 544 €0 €+1 544 €
4+1 544 €0 €+1 544 €
5+1 544 €0 €+1 544 €
6+1 544 €0 €+1 544 €
7+1 544 €+811 €+733 €
8+1 544 €+1 320 €+224 €
9+1 544 €+1 408 €+136 €
10+1 544 €+1 498 €+46 €
11+1 544 €+1 590 €-46 €
12+1 544 €+1 685 €-141 €
13+1 544 €+1 782 €-238 €
14+1 544 €+1 882 €-338 €
15+1 544 €+1 985 €-441 €
16+1 544 €+2 090 €-546 €
17+1 544 €+2 199 €-655 €
18+1 544 €+2 310 €-766 €
19+1 544 €+2 424 €-880 €
20+1 544 €+2 542 €-998 €
21+1 544 €+2 662 €-1 118 €
22+1 544 €+2 786 €-1 242 €
23+1 544 €+2 913 €-1 369 €
24+1 544 €+3 044 €-1 500 €
25+1 544 €+3 178 €-1 634 €
Total+38 600 €+33 690 €+4 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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