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Détails du bien

VilleMans (72)
Surface65
Coût Total142 080
Loyer Annuel8 048
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-293
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 523,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Raphaël Joubert vous propose à la vente cet appartement situé rue des Bigarreaux, au sein de la résidence RUAUDIN à proximité du Carrefour Le Mans Sud.

Situé en rez-de-chaussée surélevé (accès par quelques marches), ce bien lumineux et traversant se compose d'un vaste séjour, d'un salon indépendant, d'une cuisine aménagée et équipée, de deux chambres ainsi que d'une grande salle de bain avec WC.

L'appartement est en bon état général .

N'hésitez pas à me contacter pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite.

Nombre de lots de la copropriété : 433, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 1939 euros soit 161 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Le Diagnostic de Performance Énergétique(DPE) a été réalisé selon une méthode valable mais non fiable et non-opposable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°848 274 858 - Greffe de LE MANS) Raphaël JOUBERT Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.951531

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 142 080
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 35 160
Valeur du bien : 134 160
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8048€/an
Fourchette totale : 536€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6427€ - 10078€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 500
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-63 500 (-39.1%)
Marge achat-revente :20 420€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 084,27
Coût de l'assurance :12 432,00
Taxe foncière : 804,80€/an
Soit par mois : 67,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,00€/mois
Soit par an : 1 932,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 670,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-292,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 160(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440
    Parquet flottant: 18 m² × 80€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 080 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 932 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 980
Revenus locatifs : +8 048
Charges déductibles : -42 980
Résultat foncier Année 1 : -34 932(Déficit de 34 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 532
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 820 €/an
Revenus locatifs : +8 048
Charges déductibles : -7 820
Résultat foncier Années 2+ : 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13531.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 04842 9844 590-34 93621 400 €13 536 €13 536 €
28 2097 7004 466509--13 028 €
38 3737 5724 338801--12 227 €
48 5417 4404 2061 101--11 126 €
58 7117 3034 0691 408--9 718 €
68 8867 1623 9281 724--7 994 €
79 0637 0163 7822 048--5 946 €
89 2456 8653 6312 380--3 567 €
99 4306 7093 4752 721--846 €
109 6186 5483 3143 070---
119 8106 3823 1473 429---
1210 0076 2102 9763 797---
1310 2076 0322 7984 175---
1410 4115 8482 6144 562---
1510 6195 6592 4254 960---
1610 8325 4632 2295 369---
1711 0485 2612 0265 788---
1811 2695 0511 8176 218---
1911 4954 8351 6016 659---
2011 7244 6121 3787 112---
2111 9594 3811 1477 577---
2212 1984 1439098 055---
2312 4423 8976638 545---
2412 6913 6434089 048---
2512 9453 3801469 565---
TOTAL257 781182 09666 08475 68421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 684
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690-6 420+8 110
2+1 6900+1 690
3+1 6900+1 690
4+1 6900+1 690
5+1 6900+1 690
6+1 6900+1 690
7+1 6900+1 690
8+1 6900+1 690
9+1 6900+1 690
10+1 690+667+1 023
11+1 690+1 029+661
12+1 690+1 139+551
13+1 690+1 252+438
14+1 690+1 369+321
15+1 690+1 488+202
16+1 690+1 611+79
17+1 690+1 736-46
18+1 690+1 865-175
19+1 690+1 998-308
20+1 690+2 134-444
21+1 690+2 273-583
22+1 690+2 416-726
23+1 690+2 564-874
24+1 690+2 715-1 025
25+1 690+2 870-1 180
Total+42 250+22 705+19 545
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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