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Immeuble 5 pièces 123 m²

VilleCordes-sur-Ciel (81)
Surface123m²
Coût Total160 720€
Loyer Annuel14 049€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 048,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 5 pièces 123 m²

Idéalement situé au pied de la cité médiévale de Cordes-sur-Ciel, à quelques pas des commerces et de toutes les commodités, cet immeuble de rapport représente une excellente opportunité d'investissement.

L'immeuble se compose d'un appartement T2, d'un appartement T3 ainsi que d'un garage. L'ensemble est actuellement loué, permettant de bénéficier de revenus locatifs immédiats dès l'acquisition.

Grâce à son emplacement privilégié dans un secteur très recherché, cet immeuble constitue un investissement sûr, alliant rentabilité et valorisation patrimoniale. Que vous soyez investisseur confirmé ou à la recherche de votre premier investissement locatif, ce bien offre tous les atouts pour un projet serein.

Surface : 123 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2024

Consommation énergie primaire : 227 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cordes-sur-Ciel
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81170
Coordonnées : 44.062862, 1.958225
Total : 160 720€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 150 400€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1171€/mois
Loyer annuel estimé : 14049€/an
Fourchette totale : 934€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 11204€ - 17616€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 513,23 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :309 128 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-180 128€ (-58.3%)
Marge achat-revente :148 408€ (48.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 827,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 519,87€
Coût de l'assurance :12 054,00€
Taxe foncière : 1 404,91€/an
Soit par mois : 117,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 170,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine intégrée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité, rafraîchissement du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500€
    Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (5 m²): 5 × 60€/m² = 300€, Carrelage sol (5 m²): 5 × 60€/m² = 300€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Peinture murs (8 m²): 8 × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 1260€
  • Chambres:4 200€
    Peinture murs (24 m²): 24 × 30€/m² = 720€, Électricité: 800€, Rafraîchissement parquet (24 m²): 24 × 35€/m² = 840€, Main d'œuvre: 1840€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs (20 m²): 20 × 30€/m² = 600€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cordes-sur-Ciel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 049 €/an
Calcul : 1 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 405 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 522 €
Revenus locatifs : +14 049 €
Charges déductibles : -28 522 €
Résultat foncier Année 1 : -14 473 €(Déficit de 14 473 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 773 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 122 €/an
Revenus locatifs : +14 049 €
Charges déductibles : -7 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 927 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3773.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 049 €28 528 €5 240 €-14 478 €10 700 €3 778 €3 778 €
214 330 €6 987 €5 099 €7 344 €---
314 617 €6 841 €4 954 €7 776 €---
414 909 €6 690 €4 803 €8 219 €---
515 207 €6 534 €4 647 €8 673 €---
615 511 €6 374 €4 487 €9 138 €---
715 822 €6 207 €4 320 €9 614 €---
816 138 €6 035 €4 148 €10 103 €---
916 461 €5 858 €3 971 €10 603 €---
1016 790 €5 674 €3 787 €11 116 €---
1117 126 €5 485 €3 597 €11 641 €---
1217 468 €5 289 €3 401 €12 180 €---
1317 818 €5 086 €3 199 €12 732 €---
1418 174 €4 876 €2 989 €13 298 €---
1518 538 €4 660 €2 773 €13 878 €---
1618 908 €4 436 €2 549 €14 472 €---
1719 286 €4 205 €2 318 €15 081 €---
1819 672 €3 966 €2 079 €15 706 €---
1920 066 €3 719 €1 832 €16 346 €---
2020 467 €3 464 €1 577 €17 003 €---
2120 876 €3 200 €1 313 €17 676 €---
2221 294 €2 928 €1 041 €18 366 €---
2321 720 €2 646 €759 €19 074 €---
2422 154 €2 355 €468 €19 799 €---
2522 597 €2 054 €167 €20 543 €---
TOTAL449 998 €144 097 €75 520 €305 901 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 901 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 950 €-3 210 €+6 160 €
2+2 950 €+1 070 €+1 880 €
3+2 950 €+2 333 €+617 €
4+2 950 €+2 466 €+484 €
5+2 950 €+2 602 €+348 €
6+2 950 €+2 741 €+209 €
7+2 950 €+2 884 €+66 €
8+2 950 €+3 031 €-81 €
9+2 950 €+3 181 €-231 €
10+2 950 €+3 335 €-385 €
11+2 950 €+3 492 €-542 €
12+2 950 €+3 654 €-704 €
13+2 950 €+3 820 €-870 €
14+2 950 €+3 989 €-1 039 €
15+2 950 €+4 163 €-1 213 €
16+2 950 €+4 342 €-1 392 €
17+2 950 €+4 524 €-1 574 €
18+2 950 €+4 712 €-1 762 €
19+2 950 €+4 904 €-1 954 €
20+2 950 €+5 101 €-2 151 €
21+2 950 €+5 303 €-2 353 €
22+2 950 €+5 510 €-2 560 €
23+2 950 €+5 722 €-2 772 €
24+2 950 €+5 940 €-2 990 €
25+2 950 €+6 163 €-3 213 €
Total+73 750 €+91 770 €+-18 020 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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