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A vendre appartement

Bien expiré
VilleVilleneuve-le-Roi (94)
Surface69m²
Coût Total206 460€
Loyer Annuel13 588€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 172 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 492,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 3 pièces de 69 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 3 étages, à Villeneuve-le-Roi. Cet appartement comprend 2 chambres avec placards intégré , un grand salon avec balcon vu sur un espace vert et 1 salle de bain avec baignoire, wc ,La cuisine équipée et séparée offre un espace fonctionnel. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité et d'une exposition sud-est, avec accès à un balcon.

  • Bon état général
  • Balcon avec vue dégagée sur un espace verdoyant
  • Orientation sud-est
  • Cave L'appartement est situé tout près de tout commerces, 20mn à pied du RER C Orly ville offrant un cadre agréable et calme. Chauffage collectif. Classe énergie A- Classe climat B, l immeuble est entièrement refait isolation extérieure, aucun travaux est prévus Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite, professionnel s'abstenir.
Ville : Villeneuve-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94290
Coordonnées : 48.737260, 2.409090
Total : 206 460€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 192 700€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 16.41€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 20.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13588€/an
Fourchette totale : 921€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 11053€ - 16703€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 197,77 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 646 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-48 646€ (-22.0%)
Marge achat-revente :14 186€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 613,67€
Coût de l'assurance :18 065,25€
Taxe foncière : 1 358,76€/an
Soit par mois : 113,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol si nécessaire dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-le-Roi (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 978 €
Revenus locatifs : +13 588 €
Charges déductibles : -29 978 €
Résultat foncier Année 1 : -16 391 €(Déficit de 16 391 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 278 €/an
Revenus locatifs : +13 588 €
Charges déductibles : -9 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5690.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 588 €29 985 €7 204 €-16 398 €10 700 €5 698 €5 698 €
213 859 €9 097 €7 016 €4 762 €--936 €
314 136 €8 903 €6 821 €5 234 €---
414 419 €8 701 €6 619 €5 718 €---
514 708 €8 492 €6 411 €6 216 €---
615 002 €8 275 €6 194 €6 726 €---
715 302 €8 051 €5 970 €7 251 €---
815 608 €7 819 €5 738 €7 789 €---
915 920 €7 578 €5 497 €8 342 €---
1016 238 €7 329 €5 248 €8 909 €---
1116 563 €7 071 €4 990 €9 492 €---
1216 894 €6 804 €4 722 €10 091 €---
1317 232 €6 527 €4 445 €10 706 €---
1417 577 €6 240 €4 158 €11 337 €---
1517 928 €5 943 €3 861 €11 986 €---
1618 287 €5 635 €3 553 €12 652 €---
1718 653 €5 316 €3 234 €13 337 €---
1819 026 €4 985 €2 904 €14 040 €---
1919 406 €4 643 €2 562 €14 763 €---
2019 795 €4 289 €2 207 €15 506 €---
2120 190 €3 921 €1 840 €16 269 €---
2220 594 €3 541 €1 460 €17 053 €---
2321 006 €3 147 €1 066 €17 859 €---
2421 426 €2 739 €658 €18 687 €---
2521 855 €2 316 €235 €19 539 €---
TOTAL435 214 €177 348 €104 614 €257 866 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 853 €-3 210 €+6 063 €
2+2 853 €0 €+2 853 €
3+2 853 €+1 290 €+1 563 €
4+2 853 €+1 716 €+1 137 €
5+2 853 €+1 865 €+988 €
6+2 853 €+2 018 €+835 €
7+2 853 €+2 175 €+678 €
8+2 853 €+2 337 €+516 €
9+2 853 €+2 502 €+351 €
10+2 853 €+2 673 €+180 €
11+2 853 €+2 848 €+5 €
12+2 853 €+3 027 €-174 €
13+2 853 €+3 212 €-359 €
14+2 853 €+3 401 €-548 €
15+2 853 €+3 596 €-743 €
16+2 853 €+3 796 €-943 €
17+2 853 €+4 001 €-1 148 €
18+2 853 €+4 212 €-1 359 €
19+2 853 €+4 429 €-1 576 €
20+2 853 €+4 652 €-1 799 €
21+2 853 €+4 881 €-2 028 €
22+2 853 €+5 116 €-2 263 €
23+2 853 €+5 358 €-2 505 €
24+2 853 €+5 606 €-2 753 €
25+2 853 €+5 862 €-3 009 €
Total+71 325 €+77 360 €+-6 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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