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A vendre appartement

Bien expiré
VilleVilleneuve-le-Roi (94)
Surface69
Coût Total206 460
Loyer Annuel13 588
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-78
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 172 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 492,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 3 pièces de 69 m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 3 étages, à Villeneuve-le-Roi. Cet appartement comprend 2 chambres avec placards intégré , un grand salon avec balcon vu sur un espace vert et 1 salle de bain avec baignoire, wc ,La cuisine équipée et séparée offre un espace fonctionnel. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité et d'une exposition sud-est, avec accès à un balcon.

  • Bon état général
  • Balcon avec vue dégagée sur un espace verdoyant
  • Orientation sud-est
  • Cave L'appartement est situé tout près de tout commerces, 20mn à pied du RER C Orly ville offrant un cadre agréable et calme. Chauffage collectif. Classe énergie A- Classe climat B, l immeuble est entièrement refait isolation extérieure, aucun travaux est prévus Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite, professionnel s'abstenir.
Ville : Villeneuve-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94290
Coordonnées : 48.737260, 2.409090
Total : 206 460
Prix d'acquisition : 172 000
Travaux : 20 700
Valeur du bien : 192 700
Frais de notaire : 13 760
Coût estimé : 13 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 16.41€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 20.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13588€/an
Fourchette totale : 921€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 11053€ - 16703€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 197,77 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 646
Prix d'achat :172 000
Décote à l'achat :-48 646 (-22.0%)
Marge achat-revente :14 186€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 613,67
Coût de l'assurance :18 065,25
Taxe foncière : 1 358,76€/an
Soit par mois : 113,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol si nécessaire dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-le-Roi (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 460 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 978
Revenus locatifs : +13 588
Charges déductibles : -29 978
Résultat foncier Année 1 : -16 391(Déficit de 16 391 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 691
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 278 €/an
Revenus locatifs : +13 588
Charges déductibles : -9 278
Résultat foncier Années 2+ : 4 309 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5690.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 58829 9857 204-16 39810 700 €5 698 €5 698 €
213 8599 0977 0164 762--936 €
314 1368 9036 8215 234---
414 4198 7016 6195 718---
514 7088 4926 4116 216---
615 0028 2756 1946 726---
715 3028 0515 9707 251---
815 6087 8195 7387 789---
915 9207 5785 4978 342---
1016 2387 3295 2488 909---
1116 5637 0714 9909 492---
1216 8946 8044 72210 091---
1317 2326 5274 44510 706---
1417 5776 2404 15811 337---
1517 9285 9433 86111 986---
1618 2875 6353 55312 652---
1718 6535 3163 23413 337---
1819 0264 9852 90414 040---
1919 4064 6432 56214 763---
2019 7954 2892 20715 506---
2120 1903 9211 84016 269---
2220 5943 5411 46017 053---
2321 0063 1471 06617 859---
2421 4262 73965818 687---
2521 8552 31623519 539---
TOTAL435 214177 348104 614257 86610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 866
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 853-3 210+6 063
2+2 8530+2 853
3+2 853+1 290+1 563
4+2 853+1 716+1 137
5+2 853+1 865+988
6+2 853+2 018+835
7+2 853+2 175+678
8+2 853+2 337+516
9+2 853+2 502+351
10+2 853+2 673+180
11+2 853+2 848+5
12+2 853+3 027-174
13+2 853+3 212-359
14+2 853+3 401-548
15+2 853+3 596-743
16+2 853+3 796-943
17+2 853+4 001-1 148
18+2 853+4 212-1 359
19+2 853+4 429-1 576
20+2 853+4 652-1 799
21+2 853+4 881-2 028
22+2 853+5 116-2 263
23+2 853+5 358-2 505
24+2 853+5 606-2 753
25+2 853+5 862-3 009
Total+71 325+77 360+-6 035
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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