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SOISSONS COEUR DE VILLE

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface128
Coût Total247 460
Loyer Annuel14 830
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 500 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 636,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4

Appartement de charme de 128 m2, entièrement rénové dans un immeuble ancien de qualité Situé au 2ème étage d'un immeuble ancien de caractère, cet appartement vous séduira par son cachet et son agencement optimal. Accessible depuis un vaste hall sécurisé, vous découvrirez un intérieur lumineux, soigneusement distribué, avec de beaux volumes et prestations de qualités 128 m2 avec parquets chêne massif, fenêtres double vitrage PVC, moulures aux plafonds Entrée - cuisine équipée ouverte sur salle à manger - beau salon exposé plein sud - 3 belles chambres - salle de bain moderne avec baignoire et douche italienne - buanderie - wc indépendant - atelier pouvant être transformé en dressing ou salle de bain Chauffage individuel au gaz Stationnement gratuit à proximité Idéalement situé avec commerces , écoles, transports au pied de l'immeuble - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/soissons-02200/agence-immobiliere/foncia-transaction-soissons-6399

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.381418, 3.325528
Total : 247 460
Prix d'acquisition : 209 500
Travaux : 21 200
Valeur du bien : 230 700
Frais de notaire : 16 760
Coût estimé : 16 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14830€/an
Fourchette totale : 992€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 11900€ - 18482€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 207,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 277,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 706,11
Coût de l'assurance :21 034,10
Taxe foncière : 1 483,05€/an
Soit par mois : 123,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 400,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche italienne, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour modernisation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:11 500
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1150€/m² = 11500€ (inclut baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:5 500
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 550€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 830 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 460 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 487
Revenus locatifs : +14 830
Charges déductibles : -31 487
Résultat foncier Année 1 : -16 657(Déficit de 16 657 €)
Imputable sur revenu global : 16 657
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 287 €/an
Revenus locatifs : +14 830
Charges déductibles : -10 287
Résultat foncier Années 2+ : 4 543 €/an
Prix d'achat du bien : 209 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 175(65% de 209 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 952 €/an
Calcul : 136 175 € × 3,636% = 4 952
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 83031 4957 970-16 66416 664 €--
215 12710 0797 7555 048---
315 4309 8567 5325 573---
415 7389 6267 3026 112---
516 0539 3897 0646 664---
616 3749 1436 8187 231---
716 7028 8896 5657 812---
817 0368 6276 3038 409---
917 3768 3566 0329 020---
1017 7248 0765 7529 647---
1118 0787 7875 46310 291---
1218 4407 4895 16410 951---
1318 8097 1804 85611 628---
1419 1856 8624 53712 323---
1519 5686 5324 20813 036---
1619 9606 1923 86813 768---
1720 3595 8413 51614 518---
1820 7665 4783 15315 288---
1921 1825 1032 77816 079---
2021 6054 7152 39116 890---
2122 0374 3151 99117 722---
2222 4783 9011 57718 577---
2322 9283 4741 15019 453---
2423 3863 03370920 353---
2523 8542 57725321 277---
TOTAL475 024194 016114 706281 00816 664Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 999
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 008
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 114-4 999+8 113
2+3 114+1 514+1 600
3+3 114+1 672+1 442
4+3 114+1 834+1 280
5+3 114+1 999+1 115
6+3 114+2 169+945
7+3 114+2 344+770
8+3 114+2 523+591
9+3 114+2 706+408
10+3 114+2 894+220
11+3 114+3 087+27
12+3 114+3 285-171
13+3 114+3 489-375
14+3 114+3 697-583
15+3 114+3 911-797
16+3 114+4 130-1 016
17+3 114+4 355-1 241
18+3 114+4 587-1 473
19+3 114+4 824-1 710
20+3 114+5 067-1 953
21+3 114+5 317-2 203
22+3 114+5 573-2 459
23+3 114+5 836-2 722
24+3 114+6 106-2 992
25+3 114+6 383-3 269
Total+77 850+84 302+-6 452
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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