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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface111m²
Coût Total238 989€
Loyer Annuel15 561€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 990 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 801,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6

Laforêt Immobilier vous propose un appartement spacieux de 111 m² au coeur de rouen Rive Gauche,

Composé d'une entrée avec placard, d'une cuisine aménagée, d'un séjour de 30 m², de 4 chambres dont une suite parentale (salle d'eau), et d'une salle de bains.

Les plus :

  • Résidence sécurisée
  • Cellier au rdc
  • Stationnement privé Kader BENYETTOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 918595919 - ROUEN.
Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.432849, 1.090354
Total : 238 989€
Prix d'acquisition : 199 990€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 222 990€
Frais de notaire : 15 999€
Coût estimé : 15 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15561€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 12220€ - 19815€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 027,03 €/m²
Basé sur :531 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 000 €
Prix d'achat :199 990 €
Décote à l'achat :-25 010€ (-11.1%)
Marge achat-revente :-13 989€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 989€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 265,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 173,00€
Coût de l'assurance :21 509,01€
Taxe foncière : 1 556,11€/an
Soit par mois : 129,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 395,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 460€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:3 840€
    Pose parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 561 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 989 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 629 €
Revenus locatifs : +15 561 €
Charges déductibles : -33 629 €
Résultat foncier Année 1 : -18 068 €(Déficit de 18 068 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 368 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 629 €/an
Revenus locatifs : +15 561 €
Charges déductibles : -10 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 932 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7367.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 994 €(65% de 199 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 129 994 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 561 €33 637 €8 220 €-18 075 €10 700 €7 375 €7 375 €
215 872 €10 421 €8 004 €5 452 €--1 924 €
316 190 €10 197 €7 781 €5 993 €---
416 514 €9 966 €7 549 €6 548 €---
516 844 €9 726 €7 309 €7 118 €---
617 181 €9 478 €7 061 €7 703 €---
717 524 €9 221 €6 804 €8 303 €---
817 875 €8 955 €6 538 €8 920 €---
918 232 €8 679 €6 263 €9 553 €---
1018 597 €8 394 €5 978 €10 203 €---
1118 969 €8 099 €5 683 €10 870 €---
1219 348 €7 794 €5 377 €11 555 €---
1319 735 €7 477 €5 061 €12 258 €---
1420 130 €7 149 €4 733 €12 981 €---
1520 533 €6 810 €4 394 €13 722 €---
1620 943 €6 459 €4 042 €14 484 €---
1721 362 €6 095 €3 679 €15 267 €---
1821 789 €5 719 €3 302 €16 071 €---
1922 225 €5 329 €2 912 €16 896 €---
2022 670 €4 925 €2 509 €17 744 €---
2123 123 €4 507 €2 091 €18 615 €---
2223 585 €4 075 €1 658 €19 511 €---
2324 057 €3 627 €1 210 €20 430 €---
2424 538 €3 163 €747 €21 375 €---
2525 029 €2 683 €266 €22 346 €---
TOTAL498 427 €202 585 €119 173 €295 842 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 268 €-3 210 €+6 478 €
2+3 268 €0 €+3 268 €
3+3 268 €+1 221 €+2 047 €
4+3 268 €+1 964 €+1 304 €
5+3 268 €+2 135 €+1 133 €
6+3 268 €+2 311 €+957 €
7+3 268 €+2 491 €+777 €
8+3 268 €+2 676 €+592 €
9+3 268 €+2 866 €+402 €
10+3 268 €+3 061 €+207 €
11+3 268 €+3 261 €+7 €
12+3 268 €+3 466 €-198 €
13+3 268 €+3 677 €-409 €
14+3 268 €+3 894 €-626 €
15+3 268 €+4 117 €-849 €
16+3 268 €+4 345 €-1 077 €
17+3 268 €+4 580 €-1 312 €
18+3 268 €+4 821 €-1 553 €
19+3 268 €+5 069 €-1 801 €
20+3 268 €+5 323 €-2 055 €
21+3 268 €+5 585 €-2 317 €
22+3 268 €+5 853 €-2 585 €
23+3 268 €+6 129 €-2 861 €
24+3 268 €+6 413 €-3 145 €
25+3 268 €+6 704 €-3 436 €
Total+81 700 €+88 753 €+-7 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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