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Appartement à vendre

VilleToulouse (31)
Surface70.42m²
Coût Total143 100€
Loyer Annuel10 428€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 70.42 m²
Prix au m² : 1 775,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 27 m²), 2 chambres, 1 place de parking, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

188 AVENUE DE FRONTON – Appartement T3 de 70m2 avec terrasse et double parking, idéal investissement locatif

À deux pas des transports et des commerces, découvrez cet agréable appartement 3 pièces situé au rez-de-chaussée d'une résidence récente (2011) et sécurisée avec piscine.

Fonctionnel et lumineux, il séduit par son beau séjour avec cuisine fermée (pouvant être ouverte) donnant sur une terrasse, idéale pour profiter des beaux jours. Il dispose également de deux chambres avec rangements, d'une salle de bains et d'un WC séparé.

Deux places de parking en sous-sol complètent ce bien pratique et bien pensé.

Opportunité pour investisseurs : ce logement bénéficie d'une convention PLS (Prêt Locatif Social) en cours, valable jusqu'au 30 juin 2035, offrant un cadre sécurisé et avantageux pour un projet d'investissement locatif.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31200
Coordonnées : 43.642990, 1.433984
Total : 143 100€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 8 100€
Valeur du bien : 133 100€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.42m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10428€/an
Fourchette totale : 680€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 8164€ - 13320€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 368,3 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 776 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-41 776€ (-25.0%)
Marge achat-revente :23 676€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :57,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 757,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 013,09€
Coût de l'assurance :17 172,00€
Taxe foncière : 1 042,77€/an
Soit par mois : 86,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 868,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 125 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 760€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 900€/m² = 4500€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et sanitaires)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², et le coût de la rénovation de salle de bain est basé sur une moyenne de 900€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 428 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 100 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 477 €
Revenus locatifs : +10 428 €
Charges déductibles : -14 477 €
Résultat foncier Année 1 : -4 049 €(Déficit de 4 049 €)
Imputable sur revenu global : 4 049 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 377 €/an
Revenus locatifs : +10 428 €
Charges déductibles : -6 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 051 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 428 €14 481 €4 652 €-4 054 €4 054 €--
210 636 €6 256 €4 526 €4 380 €---
310 849 €6 127 €4 397 €4 722 €---
411 066 €5 993 €4 263 €5 073 €---
511 287 €5 854 €4 125 €5 433 €---
611 513 €5 711 €3 982 €5 802 €---
711 743 €5 564 €3 834 €6 180 €---
811 978 €5 411 €3 681 €6 567 €---
912 218 €5 253 €3 524 €6 964 €---
1012 462 €5 090 €3 361 €7 372 €---
1112 711 €4 922 €3 192 €7 790 €---
1212 966 €4 748 €3 018 €8 218 €---
1313 225 €4 568 €2 838 €8 657 €---
1413 489 €4 382 €2 652 €9 108 €---
1513 759 €4 190 €2 460 €9 569 €---
1614 034 €3 991 €2 261 €10 043 €---
1714 315 €3 786 €2 056 €10 529 €---
1814 601 €3 574 €1 844 €11 027 €---
1914 893 €3 355 €1 625 €11 539 €---
2015 191 €3 128 €1 399 €12 063 €---
2115 495 €2 894 €1 165 €12 601 €---
2215 805 €2 653 €923 €13 152 €---
2316 121 €2 403 €673 €13 718 €---
2416 443 €2 144 €415 €14 299 €---
2516 772 €1 878 €148 €14 895 €---
TOTAL334 002 €118 354 €67 013 €215 648 €4 054 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 216 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-1 216 €+3 406 €
2+2 190 €+1 314 €+876 €
3+2 190 €+1 417 €+773 €
4+2 190 €+1 522 €+668 €
5+2 190 €+1 630 €+560 €
6+2 190 €+1 740 €+450 €
7+2 190 €+1 854 €+336 €
8+2 190 €+1 970 €+220 €
9+2 190 €+2 089 €+101 €
10+2 190 €+2 212 €-22 €
11+2 190 €+2 337 €-147 €
12+2 190 €+2 465 €-275 €
13+2 190 €+2 597 €-407 €
14+2 190 €+2 732 €-542 €
15+2 190 €+2 871 €-681 €
16+2 190 €+3 013 €-823 €
17+2 190 €+3 159 €-969 €
18+2 190 €+3 308 €-1 118 €
19+2 190 €+3 462 €-1 272 €
20+2 190 €+3 619 €-1 429 €
21+2 190 €+3 780 €-1 590 €
22+2 190 €+3 946 €-1 756 €
23+2 190 €+4 116 €-1 926 €
24+2 190 €+4 290 €-2 100 €
25+2 190 €+4 468 €-2 278 €
Total+54 750 €+64 694 €+-9 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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