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Appartement à vendre

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface53.2m²
Coût Total160 600€
Loyer Annuel13 343€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 132 000 €
Surface : 53.2 m²
Prix au m² : 2 481,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Votre agence Orpi vous propose ce bel appartement F2 de 53 m², idéalement situé à proximité immédiate de la gare Garges-Sarcelles, offrant un cadre de vie pratique et agréable.

Dès l'entrée, vous découvrirez un séjour lumineux, parfait pour vos moments de détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle, vous permettra d'aménager un véritable espace repas. L'appartement comprend également une chambre confortable, une salle de bains, des WC séparés ainsi que des espaces de rangement optimisant le confort au quotidien.

Vous apprécierez également son agréable balcon, idéal pour profiter des beaux jours.

Aucun travaux n'est à prévoir : vous n'aurez plus qu'à poser vos valises.

Ce bien est parfaitement adapté à un premier achat ou à un investissement locatif grâce à son emplacement recherché et à sa proximité des transports, des commerces et des commodités.

Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez dès maintenant votre agence Orpi pour organiser une visite. Référence agence : 1644

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.971087, 2.397021
Total : 160 600€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 18 040€
Valeur du bien : 150 040€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.2m²
Loyer prédit : 20.90€/m²/mois
Fourchette : 16.82€ - 25.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13343€/an
Fourchette totale : 895€ - 1381€/mois
Fourchette annuelle : 10740€ - 16576€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 205,88 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 353 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :+14 647€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-43 247€ (-36.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 827,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 463,48€
Coût de l'assurance :12 045,00€
Taxe foncière : 1 334,25€/an
Soit par mois : 111,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 040 €(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 343 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 231 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 087 €
Revenus locatifs : +13 343 €
Charges déductibles : -25 087 €
Résultat foncier Année 1 : -11 745 €(Déficit de 11 745 €)
Imputable sur revenu global : 11 745 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 047 €/an
Revenus locatifs : +13 343 €
Charges déductibles : -7 047 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 295 €/an
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 343 €25 093 €5 237 €-11 750 €11 750 €--
213 609 €6 912 €5 096 €6 698 €---
313 882 €6 766 €4 950 €7 116 €---
414 159 €6 616 €4 799 €7 544 €---
514 442 €6 460 €4 644 €7 982 €---
614 731 €6 299 €4 483 €8 432 €---
715 026 €6 133 €4 317 €8 893 €---
815 326 €5 961 €4 145 €9 365 €---
915 633 €5 784 €3 968 €9 849 €---
1015 946 €5 600 €3 784 €10 345 €---
1116 264 €5 411 €3 595 €10 854 €---
1216 590 €5 215 €3 399 €11 375 €---
1316 922 €5 012 €3 196 €11 909 €---
1417 260 €4 803 €2 987 €12 457 €---
1517 605 €4 587 €2 771 €13 018 €---
1617 957 €4 363 €2 547 €13 594 €---
1718 316 €4 132 €2 316 €14 184 €---
1818 683 €3 894 €2 078 €14 789 €---
1919 056 €3 647 €1 831 €15 410 €---
2019 438 €3 392 €1 576 €16 046 €---
2119 826 €3 128 €1 312 €16 698 €---
2220 223 €2 856 €1 040 €17 367 €---
2320 627 €2 574 €758 €18 053 €---
2421 040 €2 283 €467 €18 756 €---
2521 461 €1 983 €167 €19 478 €---
TOTAL427 366 €138 905 €75 463 €288 461 €11 750 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 525 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 461 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 802 €-3 525 €+6 327 €
2+2 802 €+2 009 €+793 €
3+2 802 €+2 135 €+667 €
4+2 802 €+2 263 €+539 €
5+2 802 €+2 395 €+407 €
6+2 802 €+2 530 €+272 €
7+2 802 €+2 668 €+134 €
8+2 802 €+2 810 €-8 €
9+2 802 €+2 955 €-153 €
10+2 802 €+3 104 €-302 €
11+2 802 €+3 256 €-454 €
12+2 802 €+3 412 €-610 €
13+2 802 €+3 573 €-771 €
14+2 802 €+3 737 €-935 €
15+2 802 €+3 905 €-1 103 €
16+2 802 €+4 078 €-1 276 €
17+2 802 €+4 255 €-1 453 €
18+2 802 €+4 437 €-1 635 €
19+2 802 €+4 623 €-1 821 €
20+2 802 €+4 814 €-2 012 €
21+2 802 €+5 009 €-2 207 €
22+2 802 €+5 210 €-2 408 €
23+2 802 €+5 416 €-2 614 €
24+2 802 €+5 627 €-2 825 €
25+2 802 €+5 843 €-3 041 €
Total+70 050 €+86 538 €+-16 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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