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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Maixent-l'École (79)
Surface153m²
Coût Total160 682€
Loyer Annuel13 305€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 623,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Jardin

Vous cherchez une maison à personnaliser selon vos envies ? Cette maison de ville n'attend plus que vous !

Située à proximité des commodités, elle est implantée sur un terrain de 620 m² avec de nombreuses dépendances, offrant un beau potentiel pour donner vie à tous vos projets.

À l'intérieur, vous trouverez :

  • Un salon avec son ancienne vitrine
  • Une cuisine avec coin repas
  • Une buanderie
  • Un WC indépendant

À l'étage :

  • Deux chambres
  • Une salle de bains

Que vous recherchiez votre future résidence principale ou un investissement locatif, cette maison offre de nombreuses possibilités d'aménagement.

Contacter l'agence ADI de ST MAIXENT L'ECOLE ou Aurélie PLANTIVEAU au pour obtenir de plus amples renseignements. (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Maixent-l'École
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79400
Coordonnées : 46.407344, -0.204210
Total : 160 682€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 57 650€
Valeur du bien : 153 050€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1109€/mois
Loyer annuel estimé : 13305€/an
Fourchette totale : 881€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 10567€ - 16753€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 201,84 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 881 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-88 481€ (-48.1%)
Marge achat-revente :23 199€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 682€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 831,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 781,08€
Coût de l'assurance :12 051,15€
Taxe foncière : 1 330,48€/an
Soit par mois : 110,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, besoin de peu de travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 650 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:7 650€
    Isolation combles: 153 m² × 50€/m² = 7650€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Maixent-l'École (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 305 €/an
Calcul : 1 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 682 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 776 €
Revenus locatifs : +13 305 €
Charges déductibles : -64 776 €
Résultat foncier Année 1 : -51 472 €(Déficit de 51 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 126 €/an
Revenus locatifs : +13 305 €
Charges déductibles : -7 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30071.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 305 €64 782 €5 319 €-51 477 €21 400 €30 077 €30 077 €
213 571 €6 989 €5 177 €6 581 €--23 495 €
313 842 €6 842 €5 030 €7 000 €--16 495 €
414 119 €6 690 €4 878 €7 429 €--9 067 €
514 402 €6 533 €4 721 €7 868 €--1 198 €
614 690 €6 371 €4 558 €8 319 €---
714 983 €6 203 €4 390 €8 781 €---
815 283 €6 029 €4 216 €9 254 €---
915 589 €5 849 €4 037 €9 740 €---
1015 900 €5 663 €3 851 €10 237 €---
1116 218 €5 471 €3 659 €10 747 €---
1216 543 €5 272 €3 460 €11 270 €---
1316 874 €5 067 €3 255 €11 807 €---
1417 211 €4 855 €3 042 €12 357 €---
1517 555 €4 635 €2 822 €12 920 €---
1617 906 €4 408 €2 595 €13 499 €---
1718 265 €4 173 €2 361 €14 092 €---
1818 630 €3 930 €2 118 €14 700 €---
1919 003 €3 679 €1 867 €15 323 €---
2019 383 €3 419 €1 607 €15 963 €---
2119 770 €3 151 €1 338 €16 619 €---
2220 166 €2 873 €1 061 €17 292 €---
2320 569 €2 586 €774 €17 983 €---
2420 980 €2 290 €477 €18 691 €---
2521 400 €1 983 €170 €19 417 €---
TOTAL426 156 €179 744 €76 781 €246 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 794 €-6 420 €+9 214 €
2+2 794 €0 €+2 794 €
3+2 794 €0 €+2 794 €
4+2 794 €0 €+2 794 €
5+2 794 €0 €+2 794 €
6+2 794 €+2 136 €+658 €
7+2 794 €+2 634 €+160 €
8+2 794 €+2 776 €+18 €
9+2 794 €+2 922 €-128 €
10+2 794 €+3 071 €-277 €
11+2 794 €+3 224 €-430 €
12+2 794 €+3 381 €-587 €
13+2 794 €+3 542 €-748 €
14+2 794 €+3 707 €-913 €
15+2 794 €+3 876 €-1 082 €
16+2 794 €+4 050 €-1 256 €
17+2 794 €+4 227 €-1 433 €
18+2 794 €+4 410 €-1 616 €
19+2 794 €+4 597 €-1 803 €
20+2 794 €+4 789 €-1 995 €
21+2 794 €+4 986 €-2 192 €
22+2 794 €+5 188 €-2 394 €
23+2 794 €+5 395 €-2 601 €
24+2 794 €+5 607 €-2 813 €
25+2 794 €+5 825 €-3 031 €
Total+69 850 €+73 924 €+-4 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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