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Maison de village 2 pièces 57 m²

VilleIsle-jourdain, Millac, Moussac, Nérignac, Queaux, Vigeant (86)
Surface57m²
Coût Total96 300€
Loyer Annuel4 808€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 745,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 2 pièces 57 m²

Eric (EP) vous en exclusivité à L'isle Jourdain 86, au coeur du village, commerces et services à pied, une maison de village à restaurer, comprenant une salon, cuisine, salle d'eau, toilettes et cellier. A l'étage, une chambre et un bureau ou dressing. cour et jardin clos (cour partagée) Le plus: Ideal investisseur (Quartier bénéficiant d'aider importante à la rénovation par Urbanis), PVC double vitrage, volets roulants, Isolation pulsée dans les combles, TAE, petit jardin. visite virtuelle sur demande

Surface : 57 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2026

Consommation énergie primaire : 381 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 990 € et 2 750 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Isle-jourdain, Millac, Moussac, Nérignac, Queaux, Vigeant
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.234600, 0.681262
Total : 96 300€
Prix d'acquisition : 42 500€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 92 900€
Frais de notaire : 3 400€
Coût estimé : 3 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 401€/mois
Loyer annuel estimé : 4808€/an
Fourchette totale : 298€ - 538€/mois
Fourchette annuelle : 3577€ - 6461€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.71% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :713,78 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 685 €
Prix d'achat :42 500 €
Décote à l'achat :+1 815€ (+4.5%)
Marge achat-revente :-55 615€ (-136.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 330,15€
Coût de l'assurance :8 426,25€
Taxe foncière : 480,77€/an
Soit par mois : 40,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 400,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(884 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2 700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:16 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 800€/m² = 16 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2 000€/m² = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 481 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 546 €
Revenus locatifs : +4 808 €
Charges déductibles : -54 546 €
Résultat foncier Année 1 : -49 738 €(Déficit de 49 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 146 €/an
Revenus locatifs : +4 808 €
Charges déductibles : -4 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28338.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 625 €(65% de 42 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 005 €/an
Calcul : 27 625 € × 3,636% = 1 005 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 808 €54 549 €3 331 €-49 742 €21 400 €28 342 €28 342 €
24 904 €4 062 €3 244 €842 €--27 500 €
35 002 €3 972 €3 154 €1 030 €--26 469 €
45 102 €3 878 €3 060 €1 224 €--25 245 €
55 204 €3 781 €2 963 €1 423 €--23 822 €
65 308 €3 681 €2 863 €1 627 €--22 195 €
75 414 €3 577 €2 759 €1 837 €--20 358 €
85 522 €3 469 €2 651 €2 053 €--18 304 €
95 633 €3 358 €2 540 €2 275 €--16 029 €
105 746 €3 242 €2 424 €2 503 €--13 525 €
115 861 €3 123 €2 305 €2 738 €--10 788 €
125 978 €2 999 €2 181 €2 979 €---
136 097 €2 871 €2 053 €3 227 €---
146 219 €2 738 €1 920 €3 481 €---
156 344 €2 600 €1 783 €3 743 €---
166 470 €2 458 €1 640 €4 012 €---
176 600 €2 311 €1 493 €4 289 €---
186 732 €2 158 €1 340 €4 574 €---
196 867 €2 000 €1 182 €4 867 €---
207 004 €1 836 €1 018 €5 168 €---
217 144 €1 667 €849 €5 477 €---
227 287 €1 491 €673 €5 796 €---
237 433 €1 309 €491 €6 123 €---
247 581 €1 121 €303 €6 460 €---
257 733 €926 €108 €6 807 €---
TOTAL153 991 €119 176 €48 330 €34 815 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 010 €-6 420 €+7 430 €
2+1 010 €0 €+1 010 €
3+1 010 €0 €+1 010 €
4+1 010 €0 €+1 010 €
5+1 010 €0 €+1 010 €
6+1 010 €0 €+1 010 €
7+1 010 €0 €+1 010 €
8+1 010 €0 €+1 010 €
9+1 010 €0 €+1 010 €
10+1 010 €0 €+1 010 €
11+1 010 €0 €+1 010 €
12+1 010 €+894 €+116 €
13+1 010 €+968 €+42 €
14+1 010 €+1 044 €-34 €
15+1 010 €+1 123 €-113 €
16+1 010 €+1 204 €-194 €
17+1 010 €+1 287 €-277 €
18+1 010 €+1 372 €-362 €
19+1 010 €+1 460 €-450 €
20+1 010 €+1 550 €-540 €
21+1 010 €+1 643 €-633 €
22+1 010 €+1 739 €-729 €
23+1 010 €+1 837 €-827 €
24+1 010 €+1 938 €-928 €
25+1 010 €+2 042 €-1 032 €
Total+25 250 €+13 681 €+11 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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