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Maison de village 2 pièces 57 m²

VilleIsle-jourdain, Millac, Moussac, Nérignac, Queaux, Vigeant (86)
Surface57
Coût Total96 300
Loyer Annuel4 808
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 745,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 2 pièces 57 m²

Eric (EP) vous en exclusivité à L'isle Jourdain 86, au coeur du village, commerces et services à pied, une maison de village à restaurer, comprenant une salon, cuisine, salle d'eau, toilettes et cellier. A l'étage, une chambre et un bureau ou dressing. cour et jardin clos (cour partagée) Le plus: Ideal investisseur (Quartier bénéficiant d'aider importante à la rénovation par Urbanis), PVC double vitrage, volets roulants, Isolation pulsée dans les combles, TAE, petit jardin. visite virtuelle sur demande

Surface : 57 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2026

Consommation énergie primaire : 381 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 990 € et 2 750 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Isle-jourdain, Millac, Moussac, Nérignac, Queaux, Vigeant
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.234600, 0.681262
Total : 96 300
Prix d'acquisition : 42 500
Travaux : 50 400
Valeur du bien : 92 900
Frais de notaire : 3 400
Coût estimé : 3 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 401€/mois
Loyer annuel estimé : 4808€/an
Fourchette totale : 298€ - 538€/mois
Fourchette annuelle : 3577€ - 6461€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.71% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :713,78 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 685
Prix d'achat :42 500
Décote à l'achat :+1 815 (+4.5%)
Marge achat-revente :-55 615€ (-136.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 330,15
Coût de l'assurance :8 426,25
Taxe foncière : 480,77€/an
Soit par mois : 40,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 400,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400(884 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2 700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:16 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 800€/m² = 16 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2 000€/m² = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 481 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 546
Revenus locatifs : +4 808
Charges déductibles : -54 546
Résultat foncier Année 1 : -49 738(Déficit de 49 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 338
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 146 €/an
Revenus locatifs : +4 808
Charges déductibles : -4 146
Résultat foncier Années 2+ : 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28338.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 625(65% de 42 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 005 €/an
Calcul : 27 625 € × 3,636% = 1 005
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 80854 5493 331-49 74221 400 €28 342 €28 342 €
24 9044 0623 244842--27 500 €
35 0023 9723 1541 030--26 469 €
45 1023 8783 0601 224--25 245 €
55 2043 7812 9631 423--23 822 €
65 3083 6812 8631 627--22 195 €
75 4143 5772 7591 837--20 358 €
85 5223 4692 6512 053--18 304 €
95 6333 3582 5402 275--16 029 €
105 7463 2422 4242 503--13 525 €
115 8613 1232 3052 738--10 788 €
125 9782 9992 1812 979---
136 0972 8712 0533 227---
146 2192 7381 9203 481---
156 3442 6001 7833 743---
166 4702 4581 6404 012---
176 6002 3111 4934 289---
186 7322 1581 3404 574---
196 8672 0001 1824 867---
207 0041 8361 0185 168---
217 1441 6678495 477---
227 2871 4916735 796---
237 4331 3094916 123---
247 5811 1213036 460---
257 7339261086 807---
TOTAL153 991119 17648 33034 81521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 815
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 010-6 420+7 430
2+1 0100+1 010
3+1 0100+1 010
4+1 0100+1 010
5+1 0100+1 010
6+1 0100+1 010
7+1 0100+1 010
8+1 0100+1 010
9+1 0100+1 010
10+1 0100+1 010
11+1 0100+1 010
12+1 010+894+116
13+1 010+968+42
14+1 010+1 044-34
15+1 010+1 123-113
16+1 010+1 204-194
17+1 010+1 287-277
18+1 010+1 372-362
19+1 010+1 460-450
20+1 010+1 550-540
21+1 010+1 643-633
22+1 010+1 739-729
23+1 010+1 837-827
24+1 010+1 938-928
25+1 010+2 042-1 032
Total+25 250+13 681+11 569
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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