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Appartement T2

VilleTroyes (10)
Surface48m²
Coût Total86 940€
Loyer Annuel7 268€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends un appartement T2 de 48 m² situé au 1er étage d'un immeuble situé avenue du 1er mai a Troyes. Cet appartement comprend une entrée desservant la chambre, la salle de bain, la cuisine et le salon. La cuisine est équipée. Chauffage collectif au gaz. Idéalement situé à 5 min à pied du centre ville.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.304510, 4.089390
Total : 86 940€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 9 180€
Valeur du bien : 81 180€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7268€/an
Fourchette totale : 484€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5813€ - 9088€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 561,4 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 947 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-2 947€ (-3.9%)
Marge achat-revente :-11 993€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 460,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 632,64€
Coût de l'assurance :7 607,25€
Taxe foncière : 726,83€/an
Soit par mois : 60,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 521,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état nécessitant une rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 12 m² (estimation)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 180 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:420€
    Peinture murs et plafond: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification robinetterie: 1 unité × 240€ = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 080€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€, Remplacement revêtement de sol: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 080€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€, Remplacement revêtement de sol: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 268 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 216 €
Revenus locatifs : +7 268 €
Charges déductibles : -13 216 €
Résultat foncier Année 1 : -5 948 €(Déficit de 5 948 €)
Imputable sur revenu global : 5 948 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 036 €/an
Revenus locatifs : +7 268 €
Charges déductibles : -4 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 232 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 268 €13 219 €3 008 €-5 950 €5 950 €--
27 414 €3 960 €2 929 €3 454 €---
37 562 €3 878 €2 847 €3 684 €---
47 713 €3 794 €2 763 €3 919 €---
57 867 €3 706 €2 675 €4 161 €---
68 025 €3 616 €2 585 €4 409 €---
78 185 €3 522 €2 491 €4 663 €---
88 349 €3 425 €2 394 €4 924 €---
98 516 €3 324 €2 293 €5 192 €---
108 686 €3 220 €2 189 €5 466 €---
118 860 €3 112 €2 081 €5 748 €---
129 037 €3 000 €1 969 €6 037 €---
139 218 €2 884 €1 853 €6 333 €---
149 402 €2 765 €1 733 €6 638 €---
159 590 €2 640 €1 609 €6 950 €---
169 782 €2 512 €1 481 €7 270 €---
179 978 €2 379 €1 348 €7 599 €---
1810 177 €2 241 €1 210 €7 936 €---
1910 381 €2 098 €1 067 €8 283 €---
2010 588 €1 951 €919 €8 638 €---
2110 800 €1 797 €766 €9 003 €---
2211 016 €1 639 €608 €9 377 €---
2311 237 €1 475 €444 €9 762 €---
2411 461 €1 305 €274 €10 156 €---
2511 691 €1 129 €98 €10 562 €---
TOTAL232 805 €78 591 €43 633 €154 214 €5 950 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 785 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 526 €-1 785 €+3 311 €
2+1 526 €+1 036 €+490 €
3+1 526 €+1 105 €+421 €
4+1 526 €+1 176 €+350 €
5+1 526 €+1 248 €+278 €
6+1 526 €+1 323 €+203 €
7+1 526 €+1 399 €+127 €
8+1 526 €+1 477 €+49 €
9+1 526 €+1 558 €-32 €
10+1 526 €+1 640 €-114 €
11+1 526 €+1 724 €-198 €
12+1 526 €+1 811 €-285 €
13+1 526 €+1 900 €-374 €
14+1 526 €+1 991 €-465 €
15+1 526 €+2 085 €-559 €
16+1 526 €+2 181 €-655 €
17+1 526 €+2 280 €-754 €
18+1 526 €+2 381 €-855 €
19+1 526 €+2 485 €-959 €
20+1 526 €+2 591 €-1 065 €
21+1 526 €+2 701 €-1 175 €
22+1 526 €+2 813 €-1 287 €
23+1 526 €+2 929 €-1 403 €
24+1 526 €+3 047 €-1 521 €
25+1 526 €+3 169 €-1 643 €
Total+38 150 €+46 264 €+-8 114 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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