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maison vente 3 pieces perpignan 78m2

VillePerpignan (66)
Surface78m²
Coût Total131 300€
Loyer Annuel10 623€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 217,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PERPIGNAN QUARTIER ST JACQUES

Maison une face sur 3 niveaux, VENDU LOUÉ. Sans travaux, elle se compose d’un garage, un séjour, une cuisine aménagée, une salle d’eau avec wc, une grande chambre et une mezzanine.

Locataire en place depuis janvier 2025. Paiement des loyers à jour. Loyer mensuel : 660e + 15e de charges Taxe foncière : 967e.

Idéal investisseurs !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Vanessa Irain mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 843401738, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 131 300€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 123 700€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10623€/an
Fourchette totale : 681€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8169€ - 13814€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 869,45 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 817 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-50 817€ (-34.8%)
Marge achat-revente :14 517€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 706,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 840,93€
Coût de l'assurance :15 756,00€
Taxe foncière : 967,00€/an
Soit par mois : 80,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 15,00€/mois
Soit par an : 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 885,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (5 m² + 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des appareils électroménagers si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 11 m² × 700€/m² = 7700€, Main d'œuvre: 300€ (40% du coût matériaux) = 7500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement de sol:4 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Peinture murs 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 300€ = 2400€
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 2 chambres × 200€ = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 623 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 300 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 180 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 950 €
Revenus locatifs : +10 623 €
Charges déductibles : -34 950 €
Résultat foncier Année 1 : -24 327 €(Déficit de 24 327 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 627 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +10 623 €
Charges déductibles : -6 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13626.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 623 €34 954 €4 477 €-24 331 €10 700 €13 631 €13 631 €
210 835 €6 136 €4 359 €4 699 €--8 932 €
311 052 €6 014 €4 237 €5 038 €--3 893 €
411 273 €5 887 €4 110 €5 386 €---
511 499 €5 756 €3 979 €5 742 €---
611 729 €5 621 €3 844 €6 108 €---
711 963 €5 481 €3 703 €6 483 €---
812 202 €5 335 €3 558 €6 867 €---
912 447 €5 185 €3 408 €7 261 €---
1012 695 €5 030 €3 252 €7 666 €---
1112 949 €4 869 €3 091 €8 081 €---
1213 208 €4 702 €2 925 €8 506 €---
1313 473 €4 530 €2 752 €8 943 €---
1413 742 €4 351 €2 574 €9 391 €---
1514 017 €4 166 €2 389 €9 851 €---
1614 297 €3 975 €2 198 €10 322 €---
1714 583 €3 777 €2 000 €10 806 €---
1814 875 €3 572 €1 795 €11 303 €---
1915 172 €3 360 €1 583 €11 812 €---
2015 476 €3 140 €1 363 €12 335 €---
2115 785 €2 913 €1 136 €12 872 €---
2216 101 €2 678 €901 €13 423 €---
2316 423 €2 435 €657 €13 988 €---
2416 751 €2 183 €405 €14 569 €---
2517 086 €1 922 €145 €15 165 €---
TOTAL340 258 €137 972 €64 841 €202 286 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 231 €-3 210 €+5 441 €
2+2 231 €0 €+2 231 €
3+2 231 €0 €+2 231 €
4+2 231 €+448 €+1 783 €
5+2 231 €+1 723 €+508 €
6+2 231 €+1 832 €+399 €
7+2 231 €+1 945 €+286 €
8+2 231 €+2 060 €+171 €
9+2 231 €+2 178 €+53 €
10+2 231 €+2 300 €-69 €
11+2 231 €+2 424 €-193 €
12+2 231 €+2 552 €-321 €
13+2 231 €+2 683 €-452 €
14+2 231 €+2 817 €-586 €
15+2 231 €+2 955 €-724 €
16+2 231 €+3 097 €-866 €
17+2 231 €+3 242 €-1 011 €
18+2 231 €+3 391 €-1 160 €
19+2 231 €+3 544 €-1 313 €
20+2 231 €+3 701 €-1 470 €
21+2 231 €+3 862 €-1 631 €
22+2 231 €+4 027 €-1 796 €
23+2 231 €+4 196 €-1 965 €
24+2 231 €+4 371 €-2 140 €
25+2 231 €+4 549 €-2 318 €
Total+55 775 €+60 686 €+-4 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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