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Maison de village rénovée – Centre-ville, proche église – 120 m² avec garage – 109 000

VilleVillelongue-de-la-Salanque (66)
Surface120
Coût Total152 620
Loyer Annuel14 820
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+323
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 109 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 908,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située en plein centre du village, à deux pas de l’église, maison rénovée offrant environ 120 m² habitables, garage compris

  • Opportunité rare à ce prix sur le secteur, prix ajusté pour une vente rapide, opportunité à saisir

  • Rez-de-chaussée : cuisine ouverte sur salon

  • 1er étage : 2 chambres + salle d’eau avec douche et WC

  • 2e étage : 2 chambres supplémentaires + seconde salle d’eau avec douche et WC

  • Travaux récents :

  • Électricité et plomberie de moins de 3 ans

  • Toiture avec étanchéité refaite récemment

  • Façade rénovée

  • Carrelage et douches récents

  • Emplacement central, proche de toutes commodités

  • Idéal pour une famille, un investissement locatif ou une résidence secondaire

  • Bien rare sur le marché – à visiter rapidement

  • Prix : 109 000 €

  • Vente entre particuliers – pas de frais d’agence

  • Agences s’abstenir, merci

Ville : Villelongue-de-la-Salanque
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66410
Coordonnées : 42.727290, 2.983230
Total : 152 620
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 34 900
Valeur du bien : 143 900
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 7.69€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14820€/an
Fourchette totale : 923€ - 1653€/mois
Fourchette annuelle : 11073€ - 19835€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 13.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 269,47 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 336
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-163 336 (-60.0%)
Marge achat-revente :119 716€ (44.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 788,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 986,64
Coût de l'assurance :12 972,70
Taxe foncière : 1 482,00€/an
Soit par mois : 123,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :322,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 600€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 400
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villelongue-de-la-Salanque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 820 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 620 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 482 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 827
Revenus locatifs : +14 820
Charges déductibles : -41 827
Résultat foncier Année 1 : -27 007(Déficit de 27 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 607
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 927 €/an
Revenus locatifs : +14 820
Charges déductibles : -6 927
Résultat foncier Années 2+ : 7 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5606.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 82041 8324 931-27 01221 400 €5 612 €5 612 €
215 1166 7994 7988 318---
315 4196 6614 6608 758---
415 7276 5194 5189 208---
516 0426 3724 3719 670---
616 3626 2204 21910 143---
716 6906 0634 06210 627---
817 0245 9013 90011 122---
917 3645 7343 73311 630---
1017 7115 5613 56012 151---
1118 0665 3823 38112 684---
1218 4275 1973 19613 230---
1318 7955 0063 00513 789---
1419 1714 8092 80814 362---
1519 5554 6062 60514 949---
1619 9464 3952 39415 551---
1720 3454 1782 17716 167---
1820 7523 9531 95216 799---
1921 1673 7211 72017 446---
2021 5903 4811 48018 109---
2122 0223 2331 23318 788---
2222 4622 97797719 485---
2322 9112 71371220 199---
2423 3702 44043920 930---
2523 8372 15715621 680---
TOTAL474 690155 90970 987318 78021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 780
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 112-6 420+9 532
2+3 112+812+2 300
3+3 112+2 627+485
4+3 112+2 763+349
5+3 112+2 901+211
6+3 112+3 043+69
7+3 112+3 188-76
8+3 112+3 337-225
9+3 112+3 489-377
10+3 112+3 645-533
11+3 112+3 805-693
12+3 112+3 969-857
13+3 112+4 137-1 025
14+3 112+4 309-1 197
15+3 112+4 485-1 373
16+3 112+4 665-1 553
17+3 112+4 850-1 738
18+3 112+5 040-1 928
19+3 112+5 234-2 122
20+3 112+5 433-2 321
21+3 112+5 637-2 525
22+3 112+5 845-2 733
23+3 112+6 060-2 948
24+3 112+6 279-3 167
25+3 112+6 504-3 392
Total+77 800+95 634+-17 834
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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