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T3 78m² 2 places de parking - Besançon Chaprais

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface78m²
Coût Total168 500€
Loyer Annuel10 449€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T3 78m² au 3e étage sur 4 d'un bâtiment en cours de mise en copropriété. Ce lot est aujourd'hui défini en bureau mais aménagé en habitation (démarches en cours auprès des services urbanistiques). Lot à rafraichir : prévoir salle de bain et cuisine.

Bâtiment équipé d'un ascenseur. 2 places de parking. La cuisine est fermée mais peut-être ouverte sur la pièce à vivre. Exposition Sud-Est, vue Citadelle depuis la pièce à vivre et les chambres. Toutes les fenêtres de bâtiment vont être changées (amélioration du DPE).

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.250240, 6.035490
Total : 168 500€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 158 900€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10449€/an
Fourchette totale : 682€ - 1112€/mois
Fourchette annuelle : 8184€ - 13342€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 869,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 105,47€
Coût de l'assurance :14 322,50€
Taxe foncière : 1 044,94€/an
Soit par mois : 87,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 940€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 449 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 940 €
Revenus locatifs : +10 449 €
Charges déductibles : -45 940 €
Résultat foncier Année 1 : -35 490 €(Déficit de 35 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 040 €/an
Revenus locatifs : +10 449 €
Charges déductibles : -7 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14090.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 449 €45 945 €5 427 €-35 496 €21 400 €14 096 €14 096 €
210 658 €6 898 €5 280 €3 760 €--10 336 €
310 872 €6 747 €5 129 €4 125 €--6 211 €
411 089 €6 590 €4 972 €4 499 €--1 711 €
511 311 €6 428 €4 810 €4 883 €---
611 537 €6 261 €4 643 €5 276 €---
711 768 €6 088 €4 470 €5 680 €---
812 003 €5 909 €4 292 €6 094 €---
912 243 €5 725 €4 107 €6 518 €---
1012 488 €5 534 €3 917 €6 953 €---
1112 738 €5 338 €3 720 €7 400 €---
1212 992 €5 134 €3 516 €7 858 €---
1313 252 €4 924 €3 306 €8 328 €---
1413 517 €4 707 €3 089 €8 810 €---
1513 788 €4 483 €2 865 €9 305 €---
1614 063 €4 251 €2 634 €9 812 €---
1714 345 €4 012 €2 394 €10 333 €---
1814 632 €3 765 €2 147 €10 867 €---
1914 924 €3 510 €1 892 €11 415 €---
2015 223 €3 246 €1 628 €11 977 €---
2115 527 €2 973 €1 355 €12 554 €---
2215 838 €2 692 €1 074 €13 146 €---
2316 154 €2 401 €783 €13 754 €---
2416 478 €2 100 €482 €14 377 €---
2516 807 €1 790 €172 €15 017 €---
TOTAL334 696 €157 451 €78 105 €177 245 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 194 €-6 420 €+8 614 €
2+2 194 €0 €+2 194 €
3+2 194 €0 €+2 194 €
4+2 194 €0 €+2 194 €
5+2 194 €+951 €+1 243 €
6+2 194 €+1 583 €+611 €
7+2 194 €+1 704 €+490 €
8+2 194 €+1 828 €+366 €
9+2 194 €+1 955 €+239 €
10+2 194 €+2 086 €+108 €
11+2 194 €+2 220 €-26 €
12+2 194 €+2 357 €-163 €
13+2 194 €+2 498 €-304 €
14+2 194 €+2 643 €-449 €
15+2 194 €+2 791 €-597 €
16+2 194 €+2 944 €-750 €
17+2 194 €+3 100 €-906 €
18+2 194 €+3 260 €-1 066 €
19+2 194 €+3 424 €-1 230 €
20+2 194 €+3 593 €-1 399 €
21+2 194 €+3 766 €-1 572 €
22+2 194 €+3 944 €-1 750 €
23+2 194 €+4 126 €-1 932 €
24+2 194 €+4 313 €-2 119 €
25+2 194 €+4 505 €-2 311 €
Total+54 850 €+53 173 €+1 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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