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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleBrévainville (41)
Surface104
Coût Total153 536
Loyer Annuel7 332
Rentabilité4.78%
Cashflow/mois-254
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 700 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 631,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au cœur du bourg, cette maison de village construite en 1912 offre un beau potentiel avec une surface habitable d'environ 104 m², le tout édifié sur un terrain de 436 m² exposé Est. La maison se compose entièrement de plain-pied, ce qui est un véritable atout.Vous y découvrirez :

une entrée,

un salon/séjour lumineux de plus de 26 m²,

une cuisine indépendante de près de 20 m²,

deux chambres, dont une avec poêle,

une salle de bains,

un WC séparé,

une arrière-cuisine, une buanderie,

ainsi qu'une véranda non chauffée, idéale comme espace détente ou jardin d'hiver.

À l'extérieur, vous bénéficierez d'un jardin privatif de 336 m², parfait pour profiter des beaux jours, ainsi que d'une cave offrant un espace de stockage supplémentaire. Cette maison de bourg séduira aussi bien pour une résidence principale que pour un projet de rénovation ou d'investissement, grâce à ses volumes, son jardin et sa situation. À visiter sans tarder.

Ville : Brévainville
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41160
Coordonnées : 47.944380, 1.236360
Total : 153 536
Prix d'acquisition : 65 700
Travaux : 82 580
Valeur du bien : 148 280
Frais de notaire : 5 256
Coût estimé : 5 256
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 5.87€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 7.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7332€/an
Fourchette totale : 476€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 9413€/an
Rentabilité brute :4.78%
Fourchette de rentabilité :3.72% - 6.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 536
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 101,50
Coût de l'assurance :13 434,40
Taxe foncière : 733,17€/an
Soit par mois : 61,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne
Quantité: 260 m² (estimation surface murs extérieurs)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 580(794 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:39 000
    Isolation murs extérieurs: 260 m² × 150€/m² = 39000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brévainville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 332 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 536 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 974
Revenus locatifs : +7 332
Charges déductibles : -88 974
Résultat foncier Année 1 : -81 642(Déficit de 81 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 242
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 394 €/an
Revenus locatifs : +7 332
Charges déductibles : -6 394
Résultat foncier Années 2+ : 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60242.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 705(65% de 65 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 553 €/an
Calcul : 42 705 € × 3,636% = 1 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 33288 9795 128-81 64721 400 €60 247 €60 247 €
27 4786 2624 9921 216--59 031 €
37 6286 1214 8511 507--57 524 €
47 7805 9754 7041 805--55 719 €
57 9365 8244 5532 112--53 607 €
68 0955 6684 3972 427--51 180 €
78 2575 5064 2352 751--48 429 €
88 4225 3394 0683 083--45 346 €
98 5905 1663 8953 424--41 922 €
108 7624 9873 7173 775--38 147 €
118 9374 8023 5324 135--34 011 €
129 1164 6113 3404 505---
139 2984 4133 1424 886---
149 4844 2082 9385 276---
159 6743 9962 7265 678---
169 8673 7772 5076 090---
1710 0653 5512 2806 514---
1810 2663 3172 0466 950---
1910 4713 0741 8047 397---
2010 6812 8241 5537 857---
2110 8952 5641 2948 330---
2211 1122 2961 0268 816---
2311 3352 0197489 316---
2411 5611 7324619 830---
2511 7931 43516510 357---
TOTAL234 836188 44574 10246 39121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 391
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 540-6 420+7 960
2+1 5400+1 540
3+1 5400+1 540
4+1 5400+1 540
5+1 5400+1 540
6+1 5400+1 540
7+1 5400+1 540
8+1 5400+1 540
9+1 5400+1 540
10+1 5400+1 540
11+1 5400+1 540
12+1 540+1 352+188
13+1 540+1 466+74
14+1 540+1 583-43
15+1 540+1 703-163
16+1 540+1 827-287
17+1 540+1 954-414
18+1 540+2 085-545
19+1 540+2 219-679
20+1 540+2 357-817
21+1 540+2 499-959
22+1 540+2 645-1 105
23+1 540+2 795-1 255
24+1 540+2 949-1 409
25+1 540+3 107-1 567
Total+38 500+24 121+14 379
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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