Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMeudon (92)
Surface77m²
Coût Total301 180€
Loyer Annuel20 183€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Interphone, Non meublé

EXCLUSIVITÉ - Meudon La Foret - Résidence Les Oliviers. Avenue Robert Schumann. Dans une copropriété bien tenue, au premier étage, un appartement traversant de quatre pièces principales pour une superficie de 77m2 comprenant: entrée, double séjour avec balcon, deux chambres (possible trois) dont une avec balcon, cuisine (à aménager et équiper), salle de bains, wc séparés, et nombreux placards. Double exposition Sud/Nord avec vues dégagées. Appartement en bon état général avec double vitrage et électricité refait à neuf. Vendu avec une cave et un emplacement de parking privé.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.788504, 2.232106
Total : 301 180€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 51 700€
Valeur du bien : 282 700€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1682€/mois
Loyer annuel estimé : 20183€/an
Fourchette totale : 1304€ - 2169€/mois
Fourchette annuelle : 15652€ - 26026€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 327,38 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 208 €
Prix d'achat :231 000 €
Décote à l'achat :-25 208€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-44 972€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :87,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 595,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 153,42€
Coût de l'assurance :26 353,25€
Taxe foncière : 2 018,34€/an
Soit par mois : 168,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 681,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 763,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 700 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:7 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 350€/m² = 7000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 183 €/an
Calcul : 1 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 182 €
Revenus locatifs : +20 183 €
Charges déductibles : -65 182 €
Résultat foncier Année 1 : -44 998 €(Déficit de 44 998 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 598 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 482 €/an
Revenus locatifs : +20 183 €
Charges déductibles : -13 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23598.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 183 €65 191 €10 419 €-45 008 €21 400 €23 608 €23 608 €
220 587 €13 218 €10 146 €7 369 €--16 239 €
320 999 €12 936 €9 863 €8 063 €--8 176 €
421 419 €12 643 €9 571 €8 776 €---
521 847 €12 340 €9 268 €9 507 €---
622 284 €12 026 €8 954 €10 258 €---
722 730 €11 701 €8 629 €11 029 €---
823 184 €11 364 €8 292 €11 820 €---
923 648 €11 016 €7 943 €12 632 €---
1024 121 €10 655 €7 582 €13 466 €---
1124 603 €10 281 €7 208 €14 323 €---
1225 096 €9 894 €6 821 €15 202 €---
1325 597 €9 493 €6 420 €16 105 €---
1426 109 €9 078 €6 005 €17 032 €---
1526 632 €8 648 €5 575 €17 984 €---
1627 164 €8 203 €5 130 €18 962 €---
1727 708 €7 741 €4 669 €19 966 €---
1828 262 €7 264 €4 192 €20 998 €---
1928 827 €6 770 €3 697 €22 057 €---
2029 403 €6 258 €3 185 €23 146 €---
2129 992 €5 727 €2 655 €24 264 €---
2230 591 €5 178 €2 106 €25 413 €---
2331 203 €4 610 €1 537 €26 594 €---
2431 827 €4 021 €948 €27 807 €---
2532 464 €3 411 €338 €29 053 €---
TOTAL646 481 €279 665 €151 153 €366 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 239 €-6 420 €+10 659 €
2+4 239 €0 €+4 239 €
3+4 239 €0 €+4 239 €
4+4 239 €+180 €+4 059 €
5+4 239 €+2 852 €+1 387 €
6+4 239 €+3 077 €+1 162 €
7+4 239 €+3 309 €+930 €
8+4 239 €+3 546 €+693 €
9+4 239 €+3 790 €+449 €
10+4 239 €+4 040 €+199 €
11+4 239 €+4 297 €-58 €
12+4 239 €+4 561 €-322 €
13+4 239 €+4 831 €-592 €
14+4 239 €+5 110 €-871 €
15+4 239 €+5 395 €-1 156 €
16+4 239 €+5 689 €-1 450 €
17+4 239 €+5 990 €-1 751 €
18+4 239 €+6 299 €-2 060 €
19+4 239 €+6 617 €-2 378 €
20+4 239 €+6 944 €-2 705 €
21+4 239 €+7 279 €-3 040 €
22+4 239 €+7 624 €-3 385 €
23+4 239 €+7 978 €-3 739 €
24+4 239 €+8 342 €-4 103 €
25+4 239 €+8 716 €-4 477 €
Total+105 975 €+110 045 €+-4 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →