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Détails du bien

Bien expiré
VilleHayange, Knutange, Neufchef, Nilvange, Ranguevaux (57)
Surface580m²
Coût Total632 300€
Loyer Annuel83 025€
Rentabilité13.13%
Cashflow/mois+2 918€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 580 m²
Prix au m² : 862,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Hayange, Knutange, Neufchef, Nilvange, Ranguevaux
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57240
Total : 632 300€
Prix d'acquisition : 500 000€
Travaux : 92 300€
Valeur du bien : 592 300€
Frais de notaire : 40 000€
Coût estimé : 40 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 580m²
Loyer prédit : 11.93€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 14.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 6919€/mois
Loyer annuel estimé : 83025€/an
Fourchette totale : 5539€ - 8642€/mois
Fourchette annuelle : 66472€ - 103699€/an
Rentabilité brute :13.13%
Fourchette de rentabilité :10.51% - 16.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :632 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 124,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :184,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 309,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :305 168,68€
Coût de l'assurance :55 326,25€
Taxe foncière : 8 302,46€/an
Soit par mois : 691,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 918,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 001,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 917,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 73 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 300 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 100€
    Fenêtres double vitrage: 73 fenêtres × 200€/fenêtre = 14600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Isolation combles:25 200€
    Isolation combles: 580 m² × 40€/m² = 23200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:13 000€
    Revêtement sol (parquet): 100 m² × 100€/m² = 10000€, Peinture: 100 m² × 20€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:4 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hayange (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 83 025 €/an
Calcul : 6 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 632 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 213 €/an
Calcul : 184 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 915 €
Revenus locatifs : +83 025 €
Charges déductibles : -123 915 €
Résultat foncier Année 1 : -40 890 €(Déficit de 40 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 490 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 615 €/an
Revenus locatifs : +83 025 €
Charges déductibles : -31 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 51 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19490.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 500 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000 €(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
183 025 €123 935 €21 120 €-40 910 €21 400 €19 510 €19 510 €
284 685 €31 073 €20 557 €53 612 €---
386 379 €30 491 €19 976 €55 888 €---
488 106 €29 890 €19 374 €58 217 €---
589 868 €29 267 €18 752 €60 601 €---
691 666 €28 624 €18 108 €63 042 €---
793 499 €27 958 €17 443 €65 541 €---
895 369 €27 270 €16 754 €68 099 €---
997 277 €26 558 €16 042 €70 719 €---
1099 222 €25 821 €15 306 €73 401 €---
11101 206 €25 059 €14 544 €76 147 €---
12103 231 €24 271 €13 756 €78 959 €---
13105 295 €23 456 €12 941 €81 839 €---
14107 401 €22 613 €12 098 €84 788 €---
15109 549 €21 741 €11 226 €87 808 €---
16111 740 €20 839 €10 324 €90 901 €---
17113 975 €19 906 €9 391 €94 069 €---
18116 254 €18 941 €8 426 €97 313 €---
19118 580 €17 943 €7 428 €100 636 €---
20120 951 €16 911 €6 396 €104 040 €---
21123 370 €15 843 €5 328 €107 527 €---
22125 838 €14 739 €4 223 €111 099 €---
23128 354 €13 597 €3 081 €114 758 €---
24130 921 €12 415 €1 900 €118 506 €---
25133 540 €11 193 €678 €122 347 €---
TOTAL2 659 302 €660 356 €305 169 €1 998 945 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 998 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 83 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 435 €-6 420 €+23 855 €
2+17 435 €+10 231 €+7 204 €
3+17 435 €+16 766 €+669 €
4+17 435 €+17 465 €-30 €
5+17 435 €+18 180 €-745 €
6+17 435 €+18 913 €-1 478 €
7+17 435 €+19 662 €-2 227 €
8+17 435 €+20 430 €-2 995 €
9+17 435 €+21 216 €-3 781 €
10+17 435 €+22 020 €-4 585 €
11+17 435 €+22 844 €-5 409 €
12+17 435 €+23 688 €-6 253 €
13+17 435 €+24 552 €-7 117 €
14+17 435 €+25 436 €-8 001 €
15+17 435 €+26 342 €-8 907 €
16+17 435 €+27 270 €-9 835 €
17+17 435 €+28 221 €-10 786 €
18+17 435 €+29 194 €-11 759 €
19+17 435 €+30 191 €-12 756 €
20+17 435 €+31 212 €-13 777 €
21+17 435 €+32 258 €-14 823 €
22+17 435 €+33 330 €-15 895 €
23+17 435 €+34 427 €-16 992 €
24+17 435 €+35 552 €-18 117 €
25+17 435 €+36 704 €-19 269 €
Total+435 875 €+599 684 €+-163 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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