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Maison à vendre

VilleChissay-en-Touraine (41)
Surface255m²
Coût Total286 072€
Loyer Annuel26 004€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+436€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 557 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 782,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, 5 chambres, Non meublé

EXCLUSIVITE. a pieds du bourg de Chissay en Touraine, cet ensemble immobilier de deux maisons, caves et granges est disponible à la vente.

La première maison de 138m² est à rénover. Elle se compose d'une cuisine, salon avec cheminée de 32m², une salle d'eau et wc, d' une chambre et d'un bureau. A l'étage, le palier dessert 2 chambres, une mezzanine sur salon de 20 m², une salle d'eau + wc.

La seconde maison de 112m², semi-troglodytique est rénovée. Elle se compose au RDC d'un salon séjour avec cheminée de 25m² ouvert sur une cuisine de 14m², d'une salle à manger dans le roc de 12m² et d'une salle d'eau +wc.

Un premier palier dessert un bureau très mansardé. L'étage suivant se compose d'une salle d'eau et d'une chambre de 15m² avec accès extérieur indépendant. Au dernier étage, se trouve une chambre de 17m² avec salle d'eau privative.

Chaque maison dispose de sa cours, en plus d'un terrain non attenant, de plusieurs caves et d'un puits.

Deux granges de 35 et 45m² complètent cet ensemble.

Beaucoup de potentiel!

199 557,21 euros. 190 000 euros + Honoraires de négo. : 9 557,21 euros (soit 5,03% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Chissay-en-Touraine
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41400
Coordonnées : 47.356069, 1.127858
Total : 286 072€
Prix d'acquisition : 199 557€
Travaux : 70 550€
Valeur du bien : 270 107€
Frais de notaire : 15 965€
Coût estimé : 15 965€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2167€/mois
Loyer annuel estimé : 26004€/an
Fourchette totale : 1768€ - 2656€/mois
Fourchette annuelle : 21219€ - 31869€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 527,78 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :389 584 €
Prix d'achat :199 557 €
Décote à l'achat :-190 027€ (-48.8%)
Marge achat-revente :103 512€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 072€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 400,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :114,43€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 514,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 966,25€
Coût de l'assurance :34 328,64€
Taxe foncière : 2 600,40€/an
Soit par mois : 216,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 167,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 731,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :435,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 550 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 800€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 900€ = 28800€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 300€
    Isolation toiture/combles: 255 m² × 60€/m² = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:6 750€
    Parquet flottant: 75 m² × 90€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chissay-en-Touraine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 004 €/an
Calcul : 2 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 072 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 373 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 814 €
Revenus locatifs : +26 004 €
Charges déductibles : -83 814 €
Résultat foncier Année 1 : -57 810 €(Déficit de 57 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 264 €/an
Revenus locatifs : +26 004 €
Charges déductibles : -13 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36409.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 557 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 712 €(65% de 199 557 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 717 €/an
Calcul : 129 712 € × 3,636% = 4 717 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 004 €83 823 €9 299 €-57 819 €21 400 €36 419 €36 419 €
226 524 €13 022 €9 049 €13 502 €--22 917 €
327 055 €12 763 €8 790 €14 291 €--8 626 €
427 596 €12 496 €8 522 €15 100 €---
528 148 €12 219 €8 246 €15 928 €---
628 711 €11 933 €7 960 €16 777 €---
729 285 €11 638 €7 665 €17 647 €---
829 870 €11 333 €7 359 €18 537 €---
930 468 €11 018 €7 044 €19 450 €---
1031 077 €10 692 €6 718 €20 386 €---
1131 699 €10 355 €6 381 €21 344 €---
1232 333 €10 007 €6 033 €22 326 €---
1332 979 €9 647 €5 674 €23 332 €---
1433 639 €9 275 €5 302 €24 363 €---
1534 312 €8 891 €4 918 €25 420 €---
1634 998 €8 494 €4 521 €26 504 €---
1735 698 €8 084 €4 111 €27 614 €---
1836 412 €7 660 €3 687 €28 751 €---
1937 140 €7 222 €3 249 €29 918 €---
2037 883 €6 770 €2 796 €31 113 €---
2138 641 €6 302 €2 328 €32 339 €---
2239 413 €5 818 €1 845 €33 595 €---
2340 202 €5 319 €1 345 €34 883 €---
2441 006 €4 803 €829 €36 203 €---
2541 826 €4 269 €296 €37 557 €---
TOTAL832 916 €303 855 €133 966 €529 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 529 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 461 €-6 420 €+11 881 €
2+5 461 €0 €+5 461 €
3+5 461 €0 €+5 461 €
4+5 461 €+1 942 €+3 519 €
5+5 461 €+4 779 €+682 €
6+5 461 €+5 033 €+428 €
7+5 461 €+5 294 €+167 €
8+5 461 €+5 561 €-100 €
9+5 461 €+5 835 €-374 €
10+5 461 €+6 116 €-655 €
11+5 461 €+6 403 €-942 €
12+5 461 €+6 698 €-1 237 €
13+5 461 €+7 000 €-1 539 €
14+5 461 €+7 309 €-1 848 €
15+5 461 €+7 626 €-2 165 €
16+5 461 €+7 951 €-2 490 €
17+5 461 €+8 284 €-2 823 €
18+5 461 €+8 625 €-3 164 €
19+5 461 €+8 975 €-3 514 €
20+5 461 €+9 334 €-3 873 €
21+5 461 €+9 702 €-4 241 €
22+5 461 €+10 078 €-4 617 €
23+5 461 €+10 465 €-5 004 €
24+5 461 €+10 861 €-5 400 €
25+5 461 €+11 267 €-5 806 €
Total+136 525 €+158 718 €+-22 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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