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Appartement

VilleBergerac (24)
Surface61.05m²
Coût Total130 840€
Loyer Annuel7 499€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 61.05 m²
Prix au m² : 1 441,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Cœur historique de Bergerac. Dans une petite rue typique de la vieille ville, appartement T2 bis, en souplex, plein de charme avec de belles hauteurs sous plafond et en excellent état. Oubliez votre véhicule, ici tout se fait à pied ! DPE en cours de réactualisation. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Bergerac-24100/781

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.852160, 0.484965
Total : 130 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 123 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.05m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7499€/an
Fourchette totale : 464€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 5570€ - 10095€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 530,12 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 414 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-5 414€ (-5.8%)
Marge achat-revente :-37 426€ (-40.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,07€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 686,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 441,36€
Coût de l'assurance :14 719,50€
Taxe foncière : 749,88€/an
Soit par mois : 62,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 624,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61.05 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite un rafraîchissement important
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 499 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 840 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 336 €
Revenus locatifs : +7 499 €
Charges déductibles : -41 336 €
Résultat foncier Année 1 : -33 837 €(Déficit de 33 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 536 €/an
Revenus locatifs : +7 499 €
Charges déductibles : -5 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12436.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 499 €41 340 €4 201 €-33 841 €21 400 €12 441 €12 441 €
27 649 €5 426 €4 087 €2 223 €--10 218 €
37 802 €5 308 €3 970 €2 493 €--7 725 €
47 958 €5 187 €3 848 €2 771 €--4 954 €
58 117 €5 062 €3 723 €3 055 €--1 899 €
68 279 €4 932 €3 593 €3 347 €---
78 445 €4 798 €3 459 €3 647 €---
88 614 €4 660 €3 321 €3 954 €---
98 786 €4 517 €3 178 €4 269 €---
108 962 €4 369 €3 031 €4 592 €---
119 141 €4 217 €2 878 €4 924 €---
129 324 €4 060 €2 721 €5 264 €---
139 510 €3 897 €2 558 €5 613 €---
149 701 €3 729 €2 390 €5 972 €---
159 895 €3 555 €2 217 €6 339 €---
1610 092 €3 376 €2 037 €6 716 €---
1710 294 €3 191 €1 852 €7 103 €---
1810 500 €3 000 €1 661 €7 501 €---
1910 710 €2 802 €1 463 €7 908 €---
2010 924 €2 598 €1 259 €8 326 €---
2111 143 €2 387 €1 048 €8 756 €---
2211 366 €2 169 €831 €9 196 €---
2311 593 €1 944 €606 €9 649 €---
2411 825 €1 712 €373 €10 113 €---
2512 061 €1 472 €133 €10 590 €---
TOTAL240 189 €129 708 €60 441 €110 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-6 420 €+7 995 €
2+1 575 €0 €+1 575 €
3+1 575 €0 €+1 575 €
4+1 575 €0 €+1 575 €
5+1 575 €0 €+1 575 €
6+1 575 €+434 €+1 141 €
7+1 575 €+1 094 €+481 €
8+1 575 €+1 186 €+389 €
9+1 575 €+1 281 €+294 €
10+1 575 €+1 378 €+197 €
11+1 575 €+1 477 €+98 €
12+1 575 €+1 579 €-4 €
13+1 575 €+1 684 €-109 €
14+1 575 €+1 791 €-216 €
15+1 575 €+1 902 €-327 €
16+1 575 €+2 015 €-440 €
17+1 575 €+2 131 €-556 €
18+1 575 €+2 250 €-675 €
19+1 575 €+2 372 €-797 €
20+1 575 €+2 498 €-923 €
21+1 575 €+2 627 €-1 052 €
22+1 575 €+2 759 €-1 184 €
23+1 575 €+2 895 €-1 320 €
24+1 575 €+3 034 €-1 459 €
25+1 575 €+3 177 €-1 602 €
Total+39 375 €+33 144 €+6 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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