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Détails du bien

Bien expiré
VilleMassat (09)
Surface136.5m²
Coût Total155 140€
Loyer Annuel11 708€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 136.5 m²
Prix au m² : 608,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Au cœur du charmant village de Massat, cet immeuble offre un beau potentiel à deux pas des commodités. Son grand garage d'environ 50 m² au rez-de-chaussée et son jardin attenant à l'arrière constituent déjà de réels atouts. L'escalier central, récemment refait, dessert plusieurs niveaux offrant de multiples possibilités d'aménagement. Le premier étage abrite un appartement de deux pièces avec une vue dégagée, ainsi qu'un second logement de trois pièces comprenant une cuisine, un salon et une chambre. Une salle d'eau et des toilettes se trouvent sur le palier, à redistribuer selon vos besoins. Au deuxième étage, une grande pièce lumineuse attend son aménagement en studio, tandis qu'un appartement de deux pièces avec cuisine et salon complète ce niveau. La salle d'eau et les WC se trouvent également sur le palier. Les combles, aménageables sur plus de 70 m² au sol, laissent entrevoir un espace supplémentaire idéal pour créer un cinquième logement. Un bien rare, plein de caractère, parfait pour un projet locatif ou familial. Bien proposé par Elouan GOURVELLEC EI, agent commercial (RSAC 879939916) - https://www.century21-p-immo-saint-girons.com/mentions_legales/

Ville : Massat
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09320
Coordonnées : 42.889885, 1.344111
Total : 155 140€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 65 500€
Valeur du bien : 148 500€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.5m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11708€/an
Fourchette totale : 728€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 8735€ - 15693€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 800,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 912,66€
Coût de l'assurance :13 186,90€
Taxe foncière : 1 170,81€/an
Soit par mois : 97,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 136.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 30 m² (15 m² par pièce)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 2000€ = 20000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€ = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salle à manger: 30 m² × 50€ = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 140 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 190 €
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -72 190 €
Résultat foncier Année 1 : -60 482 €(Déficit de 60 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 690 €/an
Revenus locatifs : +11 708 €
Charges déductibles : -6 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39082.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 708 €72 195 €4 997 €-60 487 €21 400 €39 087 €39 087 €
211 942 €6 560 €4 862 €5 382 €--33 705 €
312 181 €6 420 €4 722 €5 761 €--27 944 €
412 425 €6 276 €4 578 €6 149 €--21 795 €
512 673 €6 127 €4 429 €6 546 €--15 249 €
612 927 €5 973 €4 275 €6 954 €--8 295 €
713 185 €5 814 €4 116 €7 371 €--924 €
813 449 €5 650 €3 951 €7 799 €---
913 718 €5 480 €3 781 €8 238 €---
1013 992 €5 304 €3 606 €8 688 €---
1114 272 €5 123 €3 425 €9 149 €---
1214 558 €4 936 €3 238 €9 622 €---
1314 849 €4 743 €3 044 €10 106 €---
1415 146 €4 543 €2 844 €10 603 €---
1515 449 €4 336 €2 638 €11 112 €---
1615 758 €4 123 €2 425 €11 634 €---
1716 073 €3 903 €2 205 €12 170 €---
1816 394 €3 675 €1 977 €12 719 €---
1916 722 €3 440 €1 742 €13 282 €---
2017 056 €3 197 €1 499 €13 859 €---
2117 398 €2 946 €1 248 €14 451 €---
2217 746 €2 687 €989 €15 059 €---
2318 100 €2 419 €721 €15 681 €---
2418 462 €2 142 €444 €16 320 €---
2518 832 €1 857 €158 €16 975 €---
TOTAL375 014 €179 870 €71 913 €195 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-6 420 €+8 879 €
2+2 459 €0 €+2 459 €
3+2 459 €0 €+2 459 €
4+2 459 €0 €+2 459 €
5+2 459 €0 €+2 459 €
6+2 459 €0 €+2 459 €
7+2 459 €0 €+2 459 €
8+2 459 €+2 063 €+396 €
9+2 459 €+2 471 €-12 €
10+2 459 €+2 606 €-147 €
11+2 459 €+2 745 €-286 €
12+2 459 €+2 886 €-427 €
13+2 459 €+3 032 €-573 €
14+2 459 €+3 181 €-722 €
15+2 459 €+3 334 €-875 €
16+2 459 €+3 490 €-1 031 €
17+2 459 €+3 651 €-1 192 €
18+2 459 €+3 816 €-1 357 €
19+2 459 €+3 985 €-1 526 €
20+2 459 €+4 158 €-1 699 €
21+2 459 €+4 335 €-1 876 €
22+2 459 €+4 518 €-2 059 €
23+2 459 €+4 704 €-2 245 €
24+2 459 €+4 896 €-2 437 €
25+2 459 €+5 093 €-2 634 €
Total+61 475 €+58 543 €+2 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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