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Achat : Appartement Cergy (95000)

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface82m²
Coût Total270 076€
Loyer Annuel16 287€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 197 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 402,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Ascenseur, Accès handicapé, 1 garage, 1 place de parking

Vous recherchez un appartement familial, lumineux et idéalement situé ? Ce 4 pièces situé au dernier étage d'une résidence avec ascenseur pourrait bien répondre à vos attentes.

À seulement quelques minutes à pied de la gare, des commerces, des écoles et du centre commercial des 3 Fontaines, cet appartement offre un cadre de vie pratique tout en bénéficiant d'une vue dégagée.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon, d'une cuisine aménagée et équipée, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC indépendant ainsi que d'une buanderie. Un second balcon vient compléter l'ensemble.

Une cave et une place de stationnement privative sont également incluses.

La résidence est entretenue, sécurisée et dispose d'un gardien, d'un ascenseur et d'un accès PMR.

Ce bien conviendra aussi bien à une famille souhaitant s'installer sur Cergy qu'à un investisseur à la recherche d'un appartement bien situé.

Le bien est actuellement loué mais pourra être vendu libre de toute occupation.

Pour obtenir davantage d'informations ou organiser une visite, contactez-moi.

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.045350, 2.056130
Total : 270 076€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 57 316€
Valeur du bien : 254 316€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16287€/an
Fourchette totale : 1133€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13592€ - 19518€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 753,85 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 816 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-28 816€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-44 260€ (-19.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 330,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :67,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 397,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 054,46€
Coût de l'assurance :20 255,70€
Taxe foncière : 1 628,73€/an
Soit par mois : 135,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 357,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 533,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 316 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 296€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 216€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 076 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 316 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 687 €
Revenus locatifs : +16 287 €
Charges déductibles : -68 687 €
Résultat foncier Année 1 : -52 399 €(Déficit de 52 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 371 €/an
Revenus locatifs : +16 287 €
Charges déductibles : -11 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 917 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30999.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 287 €68 695 €8 940 €-52 408 €21 400 €31 008 €31 008 €
216 613 €11 140 €8 701 €5 473 €--25 535 €
316 945 €10 893 €8 454 €6 052 €--19 483 €
417 284 €10 638 €8 199 €6 647 €--12 837 €
517 630 €10 373 €7 935 €7 256 €--5 580 €
617 983 €10 100 €7 661 €7 882 €---
718 342 €9 818 €7 379 €8 524 €---
818 709 €9 526 €7 087 €9 183 €---
919 083 €9 224 €6 785 €9 860 €---
1019 465 €8 911 €6 472 €10 554 €---
1119 854 €8 588 €6 149 €11 266 €---
1220 251 €8 254 €5 816 €11 997 €---
1320 656 €7 909 €5 470 €12 747 €---
1421 069 €7 552 €5 113 €13 517 €---
1521 491 €7 183 €4 744 €14 308 €---
1621 921 €6 801 €4 362 €15 119 €---
1722 359 €6 407 €3 968 €15 952 €---
1822 806 €5 998 €3 559 €16 808 €---
1923 262 €5 576 €3 137 €17 686 €---
2023 728 €5 140 €2 701 €18 588 €---
2124 202 €4 689 €2 250 €19 513 €---
2224 686 €4 222 €1 783 €20 464 €---
2325 180 €3 740 €1 301 €21 440 €---
2425 683 €3 241 €802 €22 443 €---
2526 197 €2 725 €286 €23 472 €---
TOTAL521 688 €247 344 €129 054 €274 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 420 €-6 420 €+9 840 €
2+3 420 €0 €+3 420 €
3+3 420 €0 €+3 420 €
4+3 420 €0 €+3 420 €
5+3 420 €0 €+3 420 €
6+3 420 €+691 €+2 729 €
7+3 420 €+2 557 €+863 €
8+3 420 €+2 755 €+665 €
9+3 420 €+2 958 €+462 €
10+3 420 €+3 166 €+254 €
11+3 420 €+3 380 €+40 €
12+3 420 €+3 599 €-179 €
13+3 420 €+3 824 €-404 €
14+3 420 €+4 055 €-635 €
15+3 420 €+4 292 €-872 €
16+3 420 €+4 536 €-1 116 €
17+3 420 €+4 786 €-1 366 €
18+3 420 €+5 042 €-1 622 €
19+3 420 €+5 306 €-1 886 €
20+3 420 €+5 576 €-2 156 €
21+3 420 €+5 854 €-2 434 €
22+3 420 €+6 139 €-2 719 €
23+3 420 €+6 432 €-3 012 €
24+3 420 €+6 733 €-3 313 €
25+3 420 €+7 042 €-3 622 €
Total+85 500 €+82 303 €+3 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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