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Achat : Appartement Cergy (95000)

VilleCergy (95)
Surface82
Coût Total270 076
Loyer Annuel16 287
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 197 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 402,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Ascenseur, Accès handicapé, 1 garage, 1 place de parking

Vous recherchez un appartement familial, lumineux et idéalement situé ? Ce 4 pièces situé au dernier étage d'une résidence avec ascenseur pourrait bien répondre à vos attentes.

À seulement quelques minutes à pied de la gare, des commerces, des écoles et du centre commercial des 3 Fontaines, cet appartement offre un cadre de vie pratique tout en bénéficiant d'une vue dégagée.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon, d'une cuisine aménagée et équipée, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC indépendant ainsi que d'une buanderie. Un second balcon vient compléter l'ensemble.

Une cave et une place de stationnement privative sont également incluses.

La résidence est entretenue, sécurisée et dispose d'un gardien, d'un ascenseur et d'un accès PMR.

Ce bien conviendra aussi bien à une famille souhaitant s'installer sur Cergy qu'à un investisseur à la recherche d'un appartement bien situé.

Le bien est actuellement loué mais pourra être vendu libre de toute occupation.

Pour obtenir davantage d'informations ou organiser une visite, contactez-moi.

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.045350, 2.056130
Total : 270 076
Prix d'acquisition : 197 000
Travaux : 57 316
Valeur du bien : 254 316
Frais de notaire : 15 760
Coût estimé : 15 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16287€/an
Fourchette totale : 1133€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13592€ - 19518€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 753,85 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 816
Prix d'achat :197 000
Décote à l'achat :-28 816 (-12.8%)
Marge achat-revente :-44 260€ (-19.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 076
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 330,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :67,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 397,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 054,46
Coût de l'assurance :20 255,70
Taxe foncière : 1 628,73€/an
Soit par mois : 135,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 357,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 533,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 316(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 800
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 296
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 216€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 076 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 316
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 687
Revenus locatifs : +16 287
Charges déductibles : -68 687
Résultat foncier Année 1 : -52 399(Déficit de 52 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 371 €/an
Revenus locatifs : +16 287
Charges déductibles : -11 371
Résultat foncier Années 2+ : 4 917 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30999.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 28768 6958 940-52 40821 400 €31 008 €31 008 €
216 61311 1408 7015 473--25 535 €
316 94510 8938 4546 052--19 483 €
417 28410 6388 1996 647--12 837 €
517 63010 3737 9357 256--5 580 €
617 98310 1007 6617 882---
718 3429 8187 3798 524---
818 7099 5267 0879 183---
919 0839 2246 7859 860---
1019 4658 9116 47210 554---
1119 8548 5886 14911 266---
1220 2518 2545 81611 997---
1320 6567 9095 47012 747---
1421 0697 5525 11313 517---
1521 4917 1834 74414 308---
1621 9216 8014 36215 119---
1722 3596 4073 96815 952---
1822 8065 9983 55916 808---
1923 2625 5763 13717 686---
2023 7285 1402 70118 588---
2124 2024 6892 25019 513---
2224 6864 2221 78320 464---
2325 1803 7401 30121 440---
2425 6833 24180222 443---
2526 1972 72528623 472---
TOTAL521 688247 344129 054274 34321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 343
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 420-6 420+9 840
2+3 4200+3 420
3+3 4200+3 420
4+3 4200+3 420
5+3 4200+3 420
6+3 420+691+2 729
7+3 420+2 557+863
8+3 420+2 755+665
9+3 420+2 958+462
10+3 420+3 166+254
11+3 420+3 380+40
12+3 420+3 599-179
13+3 420+3 824-404
14+3 420+4 055-635
15+3 420+4 292-872
16+3 420+4 536-1 116
17+3 420+4 786-1 366
18+3 420+5 042-1 622
19+3 420+5 306-1 886
20+3 420+5 576-2 156
21+3 420+5 854-2 434
22+3 420+6 139-2 719
23+3 420+6 432-3 012
24+3 420+6 733-3 313
25+3 420+7 042-3 622
Total+85 500+82 303+3 197
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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