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Maison - 2 pièce(s) - 54 m²

VilleBoussac (23)
Surface54m²
Coût Total85 460€
Loyer Annuel3 812€
Rentabilité4.46%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 694,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia BOUSSAC, JACQUIN Jean-Pierre (EI)  : Charmante maison à rénover située au calme dans un petit hameau de la commune de Saint-Palais. Cette propriété est érigée sur une parcelle de 294 m2 et comprend de plain-pied un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains et un garage. Le grenier est aménageable, offrant ainsi un potentiel d'agrandissement non négligeable.De plus, cette maison est équipée de double vitrage, et une première phase de rénovation a déjà été entamée, facilitant ainsi la poursuite des travaux selon vos goûts et besoins. À proximité, vous trouverez une seconde parcelle de 215 m2 ainsi qu'une autre de 1281 m2, offrant diverses possibilités d'aménagement extérieur. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Les honoraires sont à la charge du vendeur, frais de notaire non compris

Non soumis au DPE

" Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ".

Numéro de mandat : 107353

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Total : 85 460€
Prix d'acquisition : 37 500€
Travaux : 44 960€
Valeur du bien : 82 460€
Frais de notaire : 3 000€
Coût estimé : 3 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 318€/mois
Loyer annuel estimé : 3812€/an
Fourchette totale : 234€ - 432€/mois
Fourchette annuelle : 2806€ - 5179€/an
Rentabilité brute :4.46%
Fourchette de rentabilité :3.28% - 6.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :999,04 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 948 €
Prix d'achat :37 500 €
Décote à l'achat :-16 448€ (-30.5%)
Marge achat-revente :-31 512€ (-58.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :31,34€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 456,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 203,40€
Coût de l'assurance :9 400,60€
Taxe foncière : 381,20€/an
Soit par mois : 31,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 317,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 488,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet
Quantité: surface de 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, plomberie et électricité à mettre aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 960 €(833 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 160€
    Isolation combles: 54 m² × 40€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 812 €/an
Calcul : 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 911 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 460 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 628 €
Revenus locatifs : +3 812 €
Charges déductibles : -48 628 €
Résultat foncier Année 1 : -44 816 €(Déficit de 44 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 668 €/an
Revenus locatifs : +3 812 €
Charges déductibles : -3 668 €
Résultat foncier Années 2+ : 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23416.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 375 €(65% de 37 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 886 €/an
Calcul : 24 375 € × 3,636% = 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 812 €48 631 €2 914 €-44 819 €21 400 €23 419 €23 419 €
23 888 €3 594 €2 837 €294 €--23 125 €
33 966 €3 515 €2 758 €451 €--22 674 €
44 045 €3 432 €2 675 €613 €--22 061 €
54 126 €3 347 €2 590 €779 €--21 282 €
64 209 €3 259 €2 502 €950 €--20 332 €
74 293 €3 168 €2 410 €1 125 €--19 207 €
84 379 €3 073 €2 316 €1 306 €--17 902 €
94 466 €2 975 €2 218 €1 491 €--16 411 €
104 556 €2 874 €2 117 €1 682 €--14 729 €
114 647 €2 769 €2 012 €1 877 €--12 852 €
124 740 €2 661 €1 904 €2 079 €---
134 834 €2 549 €1 791 €2 286 €---
144 931 €2 432 €1 675 €2 499 €---
155 030 €2 312 €1 555 €2 718 €---
165 130 €2 188 €1 430 €2 943 €---
175 233 €2 059 €1 302 €3 174 €---
185 338 €1 925 €1 168 €3 412 €---
195 444 €1 787 €1 030 €3 657 €---
205 553 €1 645 €887 €3 909 €---
215 664 €1 497 €739 €4 168 €---
225 778 €1 344 €586 €4 434 €---
235 893 €1 185 €428 €4 708 €---
246 011 €1 021 €264 €4 990 €---
256 131 €851 €94 €5 280 €---
TOTAL122 098 €106 094 €42 203 €16 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+801 €-6 420 €+7 221 €
2+801 €0 €+801 €
3+801 €0 €+801 €
4+801 €0 €+801 €
5+801 €0 €+801 €
6+801 €0 €+801 €
7+801 €0 €+801 €
8+801 €0 €+801 €
9+801 €0 €+801 €
10+801 €0 €+801 €
11+801 €0 €+801 €
12+801 €+624 €+177 €
13+801 €+686 €+115 €
14+801 €+750 €+51 €
15+801 €+815 €-14 €
16+801 €+883 €-82 €
17+801 €+952 €-151 €
18+801 €+1 024 €-223 €
19+801 €+1 097 €-296 €
20+801 €+1 173 €-372 €
21+801 €+1 250 €-449 €
22+801 €+1 330 €-529 €
23+801 €+1 412 €-611 €
24+801 €+1 497 €-696 €
25+801 €+1 584 €-783 €
Total+20 025 €+8 657 €+11 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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