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Appartement 5 pièces

Bien expiré
VilleSaint-Flour (15)
Surface138m²
Coût Total171 240€
Loyer Annuel12 054€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 797,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces - Découvrez ce superbe appartement de 138 m², niché dans une bâtisse traditionnelle du Cantal, au cœur de Saint-Flour. Vous serez séduit par son ambiance paisible, sa luminosité exceptionnelle, et ses équipements modernes : pompe à chaleur neuve (2022) et toiture entièrement isolée (2024). Situé au premier étage d’une petite copropriété de six lots, vous apprécierez son vaste séjour, sa cuisine aménagée attenante, ainsi que ses quatre chambres avec placards intégrés. Un espace idéal pour toute la famille !

Ville : Saint-Flour
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.035840, 3.097440
Total : 171 240€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 52 440€
Valeur du bien : 162 440€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12054€/an
Fourchette totale : 777€ - 1299€/mois
Fourchette annuelle : 9324€ - 15583€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 886,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 375,55€
Coût de l'assurance :15 411,60€
Taxe foncière : 1 205,38€/an
Soit par mois : 100,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 004,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur neuve (2022) pour s'assurer de son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Système de chauffage essentiel pour respecter les normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 138 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et de la plomberie.
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations des années 70 nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m² estimés)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 440 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 900€ = 12600€ (coût moyen incluant installation)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 600€ = 9000€ (coût moyen incluant installation)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1200€ = 9600€ (coût moyen incluant installation)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€ = 3840€ (coût moyen incluant installation)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€ = 2400€ (coût moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Flour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 054 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 205 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 772 €
Revenus locatifs : +12 054 €
Charges déductibles : -59 772 €
Résultat foncier Année 1 : -47 718 €(Déficit de 47 718 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 332 €/an
Revenus locatifs : +12 054 €
Charges déductibles : -7 332 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26318.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 054 €59 777 €5 515 €-47 723 €21 400 €26 323 €26 323 €
212 295 €7 188 €5 366 €5 107 €--21 217 €
312 541 €7 034 €5 212 €5 507 €--15 710 €
412 792 €6 875 €5 053 €5 917 €--9 793 €
513 047 €6 710 €4 888 €6 337 €--3 456 €
613 308 €6 540 €4 718 €6 768 €---
713 575 €6 365 €4 543 €7 210 €---
813 846 €6 183 €4 361 €7 663 €---
914 123 €5 996 €4 174 €8 127 €---
1014 405 €5 802 €3 980 €8 603 €---
1114 694 €5 602 €3 780 €9 091 €---
1214 987 €5 396 €3 574 €9 592 €---
1315 287 €5 182 €3 360 €10 105 €---
1415 593 €4 962 €3 140 €10 631 €---
1515 905 €4 734 €2 912 €11 171 €---
1616 223 €4 498 €2 676 €11 725 €---
1716 547 €4 255 €2 433 €12 292 €---
1816 878 €4 004 €2 182 €12 874 €---
1917 216 €3 744 €1 923 €13 471 €---
2017 560 €3 476 €1 654 €14 084 €---
2117 911 €3 199 €1 377 €14 712 €---
2218 270 €2 913 €1 091 €15 356 €---
2318 635 €2 618 €796 €16 017 €---
2419 008 €2 312 €490 €16 695 €---
2519 388 €1 997 €175 €17 391 €---
TOTAL386 087 €177 362 €79 376 €208 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 531 €-6 420 €+8 951 €
2+2 531 €0 €+2 531 €
3+2 531 €0 €+2 531 €
4+2 531 €0 €+2 531 €
5+2 531 €0 €+2 531 €
6+2 531 €+994 €+1 537 €
7+2 531 €+2 163 €+368 €
8+2 531 €+2 299 €+232 €
9+2 531 €+2 438 €+93 €
10+2 531 €+2 581 €-50 €
11+2 531 €+2 727 €-196 €
12+2 531 €+2 878 €-347 €
13+2 531 €+3 032 €-501 €
14+2 531 €+3 189 €-658 €
15+2 531 €+3 351 €-820 €
16+2 531 €+3 517 €-986 €
17+2 531 €+3 688 €-1 157 €
18+2 531 €+3 862 €-1 331 €
19+2 531 €+4 041 €-1 510 €
20+2 531 €+4 225 €-1 694 €
21+2 531 €+4 414 €-1 883 €
22+2 531 €+4 607 €-2 076 €
23+2 531 €+4 805 €-2 274 €
24+2 531 €+5 009 €-2 478 €
25+2 531 €+5 217 €-2 686 €
Total+63 275 €+62 617 €+658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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