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Appartement - 4 pièce(s) - 65 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface65m²
Coût Total133 940€
Loyer Annuel7 602€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 276,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement traversant entièrement rénové avec vue magnifique au septième étage d'une copropriété sécurisée et en trés bon état d'entretien. Cuisine équpée ouverte sur un double séjour trés lumineux, 2 chambres dont une avec dressing, salle d'eau, wc séparé, hall d'entrée et couloir avec grands rangements.Place de parking sécurisée au pied de l'immeuble.Vous n'avez plus qu'a poser vos valises !!!!! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr "

Numéro de mandat : 30009

Précision localisation : centre ville, école, commerces, bus, aéroport, gare, lac

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.924023, 2.434115
Total : 133 940€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 127 300€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7602€/an
Fourchette totale : 487€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5842€ - 9893€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :39,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 574,64€
Coût de l'assurance :11 719,75€
Taxe foncière : 760,22€/an
Soit par mois : 63,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(682 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (prix moyen) × 1 = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 600€ (200€/chambre × 3), Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Petits travaux cosmétiques: 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Petits travaux cosmétiques: 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 940 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 118 €
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -50 118 €
Résultat foncier Année 1 : -42 516 €(Déficit de 42 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 818 €/an
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -5 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21115.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 602 €50 123 €4 594 €-42 520 €21 400 €21 120 €21 120 €
27 754 €5 702 €4 473 €2 053 €--19 068 €
37 909 €5 577 €4 348 €2 333 €--16 735 €
48 068 €5 447 €4 218 €2 620 €--14 115 €
58 229 €5 313 €4 084 €2 916 €--11 199 €
68 393 €5 174 €3 945 €3 219 €--7 980 €
78 561 €5 031 €3 802 €3 531 €--4 449 €
88 733 €4 882 €3 653 €3 851 €--598 €
98 907 €4 728 €3 499 €4 179 €---
109 085 €4 568 €3 339 €4 517 €---
119 267 €4 403 €3 174 €4 864 €---
129 452 €4 233 €3 004 €5 220 €---
139 641 €4 056 €2 827 €5 586 €---
149 834 €3 873 €2 644 €5 962 €---
1510 031 €3 683 €2 454 €6 348 €---
1610 232 €3 487 €2 258 €6 745 €---
1710 436 €3 284 €2 054 €7 153 €---
1810 645 €3 073 €1 844 €7 572 €---
1910 858 €2 855 €1 626 €8 002 €---
2011 075 €2 630 €1 401 €8 445 €---
2111 297 €2 397 €1 168 €8 900 €---
2211 522 €2 155 €926 €9 368 €---
2311 753 €1 905 €676 €9 848 €---
2411 988 €1 646 €417 €10 342 €---
2512 228 €1 378 €149 €10 850 €---
TOTAL243 502 €141 600 €66 575 €101 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596 €-6 420 €+8 016 €
2+1 596 €0 €+1 596 €
3+1 596 €0 €+1 596 €
4+1 596 €0 €+1 596 €
5+1 596 €0 €+1 596 €
6+1 596 €0 €+1 596 €
7+1 596 €0 €+1 596 €
8+1 596 €0 €+1 596 €
9+1 596 €+1 074 €+522 €
10+1 596 €+1 355 €+241 €
11+1 596 €+1 459 €+137 €
12+1 596 €+1 566 €+30 €
13+1 596 €+1 676 €-80 €
14+1 596 €+1 789 €-193 €
15+1 596 €+1 904 €-308 €
16+1 596 €+2 023 €-427 €
17+1 596 €+2 146 €-550 €
18+1 596 €+2 272 €-676 €
19+1 596 €+2 401 €-805 €
20+1 596 €+2 534 €-938 €
21+1 596 €+2 670 €-1 074 €
22+1 596 €+2 810 €-1 214 €
23+1 596 €+2 954 €-1 358 €
24+1 596 €+3 103 €-1 507 €
25+1 596 €+3 255 €-1 659 €
Total+39 900 €+30 570 €+9 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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