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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleSainte-Sigolène (43)
Surface81m²
Coût Total107 920€
Loyer Annuel7 134€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 913,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m²

SAINTE-SIGOLENE

Dans une copropriété de 3 lots, appartement de type 4 en rez-de chaussée, avec terrain clos, composé d'une cuisine US, d'un salon / séjour, de 2 chambres, d'une salle de bains, d'un wc.

Double vitrage, chauffage individuel gaz.

libre à partir du 1er mars 2026

Classe énergie : D

Prix : 74 000 €

Honoraires à la charge du vendeur

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/11/2024

Consommation énergie primaire : 158 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 272 € et 1 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sainte-Sigolène
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43600
Coordonnées : 45.235264, 4.244953
Total : 107 920€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7134€/an
Fourchette totale : 463€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5555€ - 9162€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 161,89€
Coût de l'assurance :9 443,00€
Taxe foncière : 713,41€/an
Soit par mois : 59,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 631,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites retouches dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sainte-Sigolène (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 134 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 713 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 821 €
Revenus locatifs : +7 134 €
Charges déductibles : -32 821 €
Résultat foncier Année 1 : -25 687 €(Déficit de 25 687 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 287 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 821 €/an
Revenus locatifs : +7 134 €
Charges déductibles : -4 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4286.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 134 €32 824 €3 733 €-25 690 €21 400 €4 290 €4 290 €
27 277 €4 727 €3 636 €2 550 €--1 740 €
37 422 €4 625 €3 534 €2 797 €---
47 571 €4 521 €3 429 €3 050 €---
57 722 €4 412 €3 321 €3 310 €---
67 877 €4 299 €3 208 €3 577 €---
78 034 €4 183 €3 092 €3 851 €---
88 195 €4 062 €2 971 €4 133 €---
98 359 €3 937 €2 846 €4 421 €---
108 526 €3 808 €2 717 €4 718 €---
118 696 €3 674 €2 583 €5 022 €---
128 870 €3 535 €2 444 €5 335 €---
139 048 €3 392 €2 301 €5 656 €---
149 229 €3 243 €2 152 €5 986 €---
159 413 €3 089 €1 998 €6 324 €---
169 602 €2 929 €1 838 €6 672 €---
179 794 €2 764 €1 673 €7 029 €---
189 989 €2 593 €1 502 €7 396 €---
1910 189 €2 416 €1 325 €7 773 €---
2010 393 €2 232 €1 141 €8 161 €---
2110 601 €2 042 €951 €8 559 €---
2210 813 €1 846 €755 €8 967 €---
2311 029 €1 642 €551 €9 387 €---
2411 250 €1 431 €340 €9 819 €---
2511 475 €1 212 €121 €10 262 €---
TOTAL228 508 €109 440 €54 162 €119 068 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 498 €-6 420 €+7 918 €
2+1 498 €0 €+1 498 €
3+1 498 €+317 €+1 181 €
4+1 498 €+915 €+583 €
5+1 498 €+993 €+505 €
6+1 498 €+1 073 €+425 €
7+1 498 €+1 155 €+343 €
8+1 498 €+1 240 €+258 €
9+1 498 €+1 326 €+172 €
10+1 498 €+1 415 €+83 €
11+1 498 €+1 507 €-9 €
12+1 498 €+1 601 €-103 €
13+1 498 €+1 697 €-199 €
14+1 498 €+1 796 €-298 €
15+1 498 €+1 897 €-399 €
16+1 498 €+2 002 €-504 €
17+1 498 €+2 109 €-611 €
18+1 498 €+2 219 €-721 €
19+1 498 €+2 332 €-834 €
20+1 498 €+2 448 €-950 €
21+1 498 €+2 568 €-1 070 €
22+1 498 €+2 690 €-1 192 €
23+1 498 €+2 816 €-1 318 €
24+1 498 €+2 946 €-1 448 €
25+1 498 €+3 079 €-1 581 €
Total+37 450 €+35 720 €+1 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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