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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArthon (36)
Surface107m²
Coût Total87 800€
Loyer Annuel9 413€
Rentabilité10.72%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 560,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 16 m²), 3 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, Terrasse, calme

SQUARE HABITAT CHATEAUROUX vous propose à ARTHON, cette maison pleine de charme de 107 m² ! Offrant quatre chambres, un garage transformable en vaste pièce de vie, ainsi qu'une grande cuisine attenante, elle s'adapte facilement à vos projets de réaménagement. Vous apprécierez également son jardin intime à l'arrière, son cachet authentique et ses solutions de stationnement pratiques. À seulement quelques minutes de Châteauroux, elle allie tranquillité et proximité des services. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Arthon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36330
Coordonnées : 46.682090, 1.716435
Total : 87 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 83 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9413€/an
Fourchette totale : 637€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7650€ - 11583€/an
Rentabilité brute :10.72%
Fourchette de rentabilité :8.71% - 13.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 053,05 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 676 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-52 676€ (-46.8%)
Marge achat-revente :24 876€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 460,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 655,82€
Coût de l'assurance :7 682,50€
Taxe foncière : 941,32€/an
Soit par mois : 78,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 3 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs abîmés, nettoyage et réorganisation de l'espace.
Quantité: 1 cave
Raison: État 1/5 visible - cave en très mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 7000€ (carrelage, sanitaires, plomberie, électricité) + 1500€ (main d'œuvre) = 8500€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Cave:2 700€
    Rénovation complète cave: 1 cave: 1200€ (réparation murs, nettoyage, réorganisation) + 300€ (main d'œuvre) = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arthon (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 413 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 196 €
Revenus locatifs : +9 413 €
Charges déductibles : -27 196 €
Résultat foncier Année 1 : -17 783 €(Déficit de 17 783 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 083 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 196 €/an
Revenus locatifs : +9 413 €
Charges déductibles : -4 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7082.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 413 €27 199 €2 950 €-17 786 €10 700 €7 086 €7 086 €
29 601 €4 120 €2 872 €5 481 €--1 604 €
39 793 €4 039 €2 791 €5 754 €---
49 989 €3 955 €2 707 €6 034 €---
510 189 €3 869 €2 620 €6 320 €---
610 393 €3 779 €2 530 €6 614 €---
710 601 €3 686 €2 438 €6 915 €---
810 813 €3 590 €2 342 €7 223 €---
911 029 €3 491 €2 242 €7 538 €---
1011 250 €3 388 €2 139 €7 862 €---
1111 475 €3 282 €2 033 €8 193 €---
1211 704 €3 172 €1 923 €8 532 €---
1311 938 €3 058 €1 809 €8 880 €---
1412 177 €2 940 €1 692 €9 237 €---
1512 420 €2 818 €1 570 €9 602 €---
1612 669 €2 692 €1 444 €9 976 €---
1712 922 €2 562 €1 313 €10 360 €---
1813 181 €2 427 €1 179 €10 753 €---
1913 444 €2 288 €1 039 €11 157 €---
2013 713 €2 143 €895 €11 570 €---
2113 987 €1 994 €745 €11 993 €---
2214 267 €1 840 €591 €12 428 €---
2314 553 €1 680 €431 €12 873 €---
2414 844 €1 514 €266 €13 329 €---
2515 140 €1 343 €95 €13 797 €---
TOTAL301 506 €96 871 €42 656 €204 635 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 977 €-3 210 €+5 187 €
2+1 977 €0 €+1 977 €
3+1 977 €+1 245 €+732 €
4+1 977 €+1 810 €+167 €
5+1 977 €+1 896 €+81 €
6+1 977 €+1 984 €-7 €
7+1 977 €+2 074 €-97 €
8+1 977 €+2 167 €-190 €
9+1 977 €+2 261 €-284 €
10+1 977 €+2 358 €-381 €
11+1 977 €+2 458 €-481 €
12+1 977 €+2 560 €-583 €
13+1 977 €+2 664 €-687 €
14+1 977 €+2 771 €-794 €
15+1 977 €+2 881 €-904 €
16+1 977 €+2 993 €-1 016 €
17+1 977 €+3 108 €-1 131 €
18+1 977 €+3 226 €-1 249 €
19+1 977 €+3 347 €-1 370 €
20+1 977 €+3 471 €-1 494 €
21+1 977 €+3 598 €-1 621 €
22+1 977 €+3 728 €-1 751 €
23+1 977 €+3 862 €-1 885 €
24+1 977 €+3 999 €-2 022 €
25+1 977 €+4 139 €-2 162 €
Total+49 425 €+61 391 €+-11 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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