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APPARTEMENT EN RESIDENCE

VilleFlers (61)
Surface61m²
Coût Total94 532€
Loyer Annuel5 623€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 900 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 998,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

EXCLUSIVITE FONCIA. FLERS. Situé dans une copropriété agréable et bien entretenue, cet appartement spacieux de 61 m2 offre de nombreux atouts. Il se compose d'une entrée accueillante, d'une cuisine aménagée, ainsi que d'une arrière-cuisine pratique.

La pièce de vie lumineuse, bénéficiant d'un balcon exposé plein sud, vous garantit une belle luminosité tout au long de la journée. L'appartement dispose également d'une salle de bains ( à rénover), de 2 chambres, d'un dressing pour un espace de rangement optimisé, ainsi que d'une cave pour plus de commodités. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/flers-61100/agence-immobiliere/foncia-transaction-flers-3750

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.752543, -0.560494
Total : 94 532€
Prix d'acquisition : 60 900€
Travaux : 28 760€
Valeur du bien : 89 660€
Frais de notaire : 4 872€
Coût estimé : 4 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 469€/mois
Loyer annuel estimé : 5623€/an
Fourchette totale : 366€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4391€ - 7200€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 160 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 760 €
Prix d'achat :60 900 €
Décote à l'achat :-9 860€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-23 772€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 968,74€
Coût de l'assurance :8 271,55€
Taxe foncière : 562,28€/an
Soit par mois : 46,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 468,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 760 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 100€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 623 €/an
Calcul : 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 532 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 562 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 504 €
Revenus locatifs : +5 623 €
Charges déductibles : -34 504 €
Résultat foncier Année 1 : -28 882 €(Déficit de 28 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 744 €/an
Revenus locatifs : +5 623 €
Charges déductibles : -5 744 €
Résultat foncier Années 2+ : -122 €/an(Déficit de 122 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7481.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 585 €(65% de 60 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 439 €/an
Calcul : 39 585 € × 3,636% = 1 439 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 623 €34 507 €3 054 €-28 885 €21 400 €7 485 €7 485 €
25 735 €5 665 €2 972 €70 €--7 414 €
35 850 €5 580 €2 886 €270 €--7 144 €
45 967 €5 491 €2 798 €475 €--6 668 €
56 086 €5 400 €2 707 €686 €--5 982 €
66 208 €5 306 €2 613 €902 €--5 081 €
76 332 €5 209 €2 516 €1 123 €--3 958 €
86 459 €5 109 €2 416 €1 350 €--2 608 €
96 588 €5 005 €2 312 €1 583 €--1 025 €
106 720 €4 898 €2 205 €1 822 €---
116 854 €4 787 €2 094 €2 067 €---
126 991 €4 673 €1 980 €2 318 €---
137 131 €4 555 €1 862 €2 576 €---
147 274 €4 433 €1 739 €2 841 €---
157 419 €4 306 €1 613 €3 113 €---
167 567 €4 176 €1 483 €3 391 €---
177 719 €4 041 €1 348 €3 677 €---
187 873 €3 902 €1 209 €3 971 €---
198 031 €3 759 €1 065 €4 272 €---
208 191 €3 610 €917 €4 581 €---
218 355 €3 457 €763 €4 899 €---
228 522 €3 298 €605 €5 224 €---
238 693 €3 134 €441 €5 559 €---
248 867 €2 965 €272 €5 902 €---
259 044 €2 790 €97 €6 254 €---
TOTAL180 099 €140 057 €43 969 €40 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 181 €-6 420 €+7 601 €
2+1 181 €0 €+1 181 €
3+1 181 €0 €+1 181 €
4+1 181 €0 €+1 181 €
5+1 181 €0 €+1 181 €
6+1 181 €0 €+1 181 €
7+1 181 €0 €+1 181 €
8+1 181 €0 €+1 181 €
9+1 181 €0 €+1 181 €
10+1 181 €+239 €+942 €
11+1 181 €+620 €+561 €
12+1 181 €+695 €+486 €
13+1 181 €+773 €+408 €
14+1 181 €+852 €+329 €
15+1 181 €+934 €+247 €
16+1 181 €+1 017 €+164 €
17+1 181 €+1 103 €+78 €
18+1 181 €+1 191 €-10 €
19+1 181 €+1 282 €-101 €
20+1 181 €+1 374 €-193 €
21+1 181 €+1 470 €-289 €
22+1 181 €+1 567 €-386 €
23+1 181 €+1 668 €-487 €
24+1 181 €+1 770 €-589 €
25+1 181 €+1 876 €-695 €
Total+29 525 €+12 012 €+17 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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