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Achat : Appartement Parthenay (79200)

VilleParthenay (79)
Surface128
Coût Total201 960
Loyer Annuel11 471
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 078,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

À SAISIR – Idéal investissement ou résidence principale ! En plein cœur de Parthenay, à deux pas des commerces, des écoles et de toutes les commodités, découvrez cet ensemble immobilier composé de deux appartements de 64 m² chacun, offrant un beau potentiel. Chaque appartement, dont l'un a été entièrement rénové, se compose d'une entrée desservant les différents espaces de vie, d'un salon/salle à manger lumineux avec accès à un balcon filant, d'une cuisine aménagée, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC. Côté stationnement, chaque logement bénéficie d'un grand garage pouvant accueillir deux véhicules, ainsi que de places de stationnement extérieures. Une belle opportunité à découvrir sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 138 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : David AUDEBRAND, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 852 847 748

Ville : Parthenay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79200
Coordonnées : 46.646808, -0.246424
Total : 201 960
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 52 920
Valeur du bien : 190 920
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11471€/an
Fourchette totale : 739€ - 1237€/mois
Fourchette annuelle : 8868€ - 14839€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 000
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :+10 000 (+7.8%)
Marge achat-revente :-73 960€ (-57.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :989,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 040,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 897,91
Coût de l'assurance :15 147,00
Taxe foncière : 1 147,11€/an
Soit par mois : 95,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs avec usure visible nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 920(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parthenay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 471 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 960 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 252
Revenus locatifs : +11 471
Charges déductibles : -61 252
Résultat foncier Année 1 : -49 781(Déficit de 49 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 381
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 332 €/an
Revenus locatifs : +11 471
Charges déductibles : -8 332
Résultat foncier Années 2+ : 3 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28380.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 47161 2586 585-49 78721 400 €28 387 €28 387 €
211 7018 1616 4083 540--24 847 €
311 9357 9786 2253 957--20 891 €
412 1737 7896 0364 385--16 506 €
512 4177 5935 8404 824--11 682 €
612 6657 3915 6385 274--6 408 €
712 9187 1825 4295 737--671 €
813 1776 9665 2136 211---
913 4406 7434 9906 698---
1013 7096 5124 7597 197---
1113 9836 2744 5217 710---
1214 2636 0274 2748 236---
1314 5485 7734 0208 776---
1414 8395 5093 7569 330---
1515 1365 2373 4849 898---
1615 4394 9563 20310 482---
1715 7474 6662 91311 082---
1816 0624 3662 61311 697---
1916 3844 0552 30212 328---
2016 7113 7351 98212 977---
2117 0453 4031 65013 642---
2217 3863 0611 30814 326---
2317 7342 70795415 028---
2418 0892 34158815 748---
2518 4511 96321016 488---
TOTAL367 423191 64394 898175 78021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 780
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 409 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 409-6 420+8 829
2+2 4090+2 409
3+2 4090+2 409
4+2 4090+2 409
5+2 4090+2 409
6+2 4090+2 409
7+2 4090+2 409
8+2 409+1 662+747
9+2 409+2 009+400
10+2 409+2 159+250
11+2 409+2 313+96
12+2 409+2 471-62
13+2 409+2 633-224
14+2 409+2 799-390
15+2 409+2 970-561
16+2 409+3 145-736
17+2 409+3 324-915
18+2 409+3 509-1 100
19+2 409+3 698-1 289
20+2 409+3 893-1 484
21+2 409+4 093-1 684
22+2 409+4 298-1 889
23+2 409+4 508-2 099
24+2 409+4 724-2 315
25+2 409+4 946-2 537
Total+60 225+52 734+7 491
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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