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Appartement à vendre

VilleSens (89)
Surface45m²
Coût Total84 300€
Loyer Annuel7 565€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 611,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cave, 1 chambre

Situé en plein centre-ville de Sens, cet appartement T2, rénové avec goût, offre un cadre de vie agréable, alliant le charme de l'ancien et le confort moderne. Lumineux et fonctionnel, il bénéficie d'un agencement optimisé et de prestations de qualité. N'hésitez pas à me contacter pour de plus amples renseignements et à planifier votre visite.

Cette annonce référence 323105 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LUDOVIC PETIT (EI) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 90814868700019.

Prix du bien : 72 500,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/01/2026 Score DPE : 265 kWhEP/m²/an Score GES : 10 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810.00 euros et 1140.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sens
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.199237, 3.288767
Total : 84 300€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 78 500€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 14.01€/m²/mois
Fourchette : 11.37€ - 17.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7565€/an
Fourchette totale : 511€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 6138€ - 9325€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 753 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 885 €
Prix d'achat :72 500 €
Décote à l'achat :-6 385€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-5 415€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 442,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 955,42€
Coût de l'assurance :7 376,25€
Taxe foncière : 756,55€/an
Soit par mois : 63,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 505,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 950€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 50€, Main d'œuvre: 1350€
  • Salle de bain:1 950€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 50€, Main d'œuvre: 1350€
  • Chambres:900€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 565 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 881 €
Revenus locatifs : +7 565 €
Charges déductibles : -9 881 €
Résultat foncier Année 1 : -2 316 €(Déficit de 2 316 €)
Imputable sur revenu global : 2 316 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 881 €/an
Revenus locatifs : +7 565 €
Charges déductibles : -3 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 684 €/an
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 565 €9 884 €2 832 €-2 319 €2 319 €--
27 717 €3 809 €2 757 €3 908 €---
37 871 €3 731 €2 679 €4 140 €---
48 029 €3 651 €2 599 €4 378 €---
58 189 €3 567 €2 516 €4 622 €---
68 353 €3 481 €2 430 €4 872 €---
78 520 €3 392 €2 340 €5 128 €---
88 690 €3 300 €2 248 €5 391 €---
98 864 €3 204 €2 153 €5 660 €---
109 041 €3 106 €2 054 €5 936 €---
119 222 €3 004 €1 952 €6 219 €---
129 407 €2 898 €1 846 €6 509 €---
139 595 €2 789 €1 737 €6 806 €---
149 787 €2 676 €1 624 €7 111 €---
159 983 €2 559 €1 507 €7 424 €---
1610 182 €2 438 €1 386 €7 744 €---
1710 386 €2 313 €1 261 €8 073 €---
1810 594 €2 183 €1 132 €8 410 €---
1910 805 €2 049 €998 €8 756 €---
2011 022 €1 911 €859 €9 111 €---
2111 242 €1 767 €716 €9 475 €---
2211 467 €1 619 €567 €9 848 €---
2311 696 €1 466 €414 €10 231 €---
2411 930 €1 307 €255 €10 623 €---
2512 169 €1 143 €91 €11 026 €---
TOTAL242 325 €73 245 €40 955 €169 080 €2 319 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 696 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 589 €-696 €+2 285 €
2+1 589 €+1 172 €+417 €
3+1 589 €+1 242 €+347 €
4+1 589 €+1 313 €+276 €
5+1 589 €+1 387 €+202 €
6+1 589 €+1 462 €+127 €
7+1 589 €+1 538 €+51 €
8+1 589 €+1 617 €-28 €
9+1 589 €+1 698 €-109 €
10+1 589 €+1 781 €-192 €
11+1 589 €+1 866 €-277 €
12+1 589 €+1 953 €-364 €
13+1 589 €+2 042 €-453 €
14+1 589 €+2 133 €-544 €
15+1 589 €+2 227 €-638 €
16+1 589 €+2 323 €-734 €
17+1 589 €+2 422 €-833 €
18+1 589 €+2 523 €-934 €
19+1 589 €+2 627 €-1 038 €
20+1 589 €+2 733 €-1 144 €
21+1 589 €+2 842 €-1 253 €
22+1 589 €+2 954 €-1 365 €
23+1 589 €+3 069 €-1 480 €
24+1 589 €+3 187 €-1 598 €
25+1 589 €+3 308 €-1 719 €
Total+39 725 €+50 724 €+-10 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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