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Appartement 3 pièces 57 m²

VilleMâcon (71)
Surface57
Coût Total96 900
Loyer Annuel6 757
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 140,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

À vendre – Appartement T3 lumineux au 4ᵉ et dernier étage Découvrez ce bel appartement traversant situé au dernier étage d'une résidence calme, offrant luminosité et tranquillité. Il se compose d'un séjour agréable ouvrant sur un grand balcon, idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine peut être aménagée selon vos envies. Côté nuit, vous trouverez deux grandes chambres avec placards intégrés, offrant de beaux volumes et de nombreux rangements. L'appartement dispose également d'une salle d'eau moderne. Stationnement extérieur facile au pied de la résidence. Les + : dernier étage (aucun voisin au-dessus), appartement traversant, très lumineux, grand balcon, double vitrage + volets électriques Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. À visiter sans tarder ! Classe énergie F Référence agence : 740 Référence annonce : JJRF-PZ2-9OS Date de réalisation du diagnostic : 17/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 320 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.322560, 4.838539
Total : 96 900
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 26 700
Valeur du bien : 91 700
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6757€/an
Fourchette totale : 436€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5229€ - 8733€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 322,03 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 356
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-10 356 (-13.7%)
Marge achat-revente :-21 544€ (-28.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 500,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 070,14
Coût de l'assurance :8 236,50
Taxe foncière : 675,71€/an
Soit par mois : 56,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments en bois et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise à jour des revêtements
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6000€ = 6000€
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 600€ = 3000€
  • Chambres:1 600
    Peinture murs: 20 m² × 80€ = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 757 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 833
Revenus locatifs : +6 757
Charges déductibles : -30 833
Résultat foncier Année 1 : -24 076(Déficit de 24 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 676
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 133 €/an
Revenus locatifs : +6 757
Charges déductibles : -4 133
Résultat foncier Années 2+ : 2 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2675.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 75730 8363 131-24 07921 400 €2 679 €2 679 €
26 8924 0513 0462 841---
37 0303 9642 9593 066---
47 1713 8742 8683 297---
57 3143 7802 7753 534---
67 4603 6842 6793 777---
77 6103 5842 5794 025---
87 7623 4812 4764 280---
97 9173 3752 3704 542---
108 0753 2652 2604 810---
118 2373 1522 1475 085---
128 4023 0352 0295 367---
138 5702 9131 9085 656---
148 7412 7881 7835 953---
158 9162 6591 6546 257---
169 0942 5251 5206 569---
179 2762 3871 3826 889---
189 4622 2451 2397 217---
199 6512 0971 0927 554---
209 8441 9459407 899---
2110 0411 7887838 253---
2210 2421 6256208 616---
2310 4461 4574528 989---
2410 6551 2842799 372---
2510 8681 104999 764---
TOTAL216 43296 89945 070119 53321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 533
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 419-6 420+7 839
2+1 419+49+1 370
3+1 419+920+499
4+1 419+989+430
5+1 419+1 060+359
6+1 419+1 133+286
7+1 419+1 208+211
8+1 419+1 284+135
9+1 419+1 363+56
10+1 419+1 443-24
11+1 419+1 526-107
12+1 419+1 610-191
13+1 419+1 697-278
14+1 419+1 786-367
15+1 419+1 877-458
16+1 419+1 971-552
17+1 419+2 067-648
18+1 419+2 165-746
19+1 419+2 266-847
20+1 419+2 370-951
21+1 419+2 476-1 057
22+1 419+2 585-1 166
23+1 419+2 697-1 278
24+1 419+2 811-1 392
25+1 419+2 929-1 510
Total+35 475+35 860+-385
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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