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Appartement 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VilleTarare (69)
Surface41m²
Coût Total116 420€
Loyer Annuel5 779€
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 682,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m² - T2 de 41 m² centre ville Tarare

Situé en plein centre ville dans une copropriété historique de Tarare, nous vous présentons ce T2 de 41m² situé au 3ᵉ étage avec ascenseur. L'environnement est particulièrement pratique : proximité immédiate du centre-ville, des commerces, école, collège, lycée, ce qui facilite les déplacements et les services au quotidien. D'une superficie de 41m², ce T2 vous séduira par sa disposition et sa fonctionnalité. Il se compose d'une entrée, pièce à vivre, cuisine ouverte , d'une chambre et salle d'eau avec WC avec un chauffage électrique et des doubles vitrages. Cet appartement à rénover est à découvrir dans nos deux agences, l'Immobilière des Brotteaux à Lyon 6e et l'agence Pierres Dorées à Villefranche.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 7172 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 30 Charges prévisionnelles annuelles : 400 €

Ville : Tarare
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69170
Coordonnées : 45.910934, 4.420013
Total : 116 420€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 41 900€
Valeur du bien : 110 900€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 11.75€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 15.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5779€/an
Fourchette totale : 364€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 4370€ - 7642€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 604,25 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :65 774 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+3 226€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-50 646€ (-77.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 149,29€
Coût de l'assurance :10 186,75€
Taxe foncière : 577,91€/an
Soit par mois : 48,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 481,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900 €(1 022 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarare (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 779 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 578 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 043 €
Revenus locatifs : +5 779 €
Charges déductibles : -47 043 €
Résultat foncier Année 1 : -41 264 €(Déficit de 41 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 864 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 143 €/an
Revenus locatifs : +5 779 €
Charges déductibles : -5 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19863.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 779 €47 047 €3 761 €-41 268 €21 400 €19 868 €19 868 €
25 895 €5 045 €3 660 €850 €--19 018 €
36 013 €4 940 €3 555 €1 073 €--17 945 €
46 133 €4 832 €3 446 €1 301 €--16 644 €
56 256 €4 720 €3 334 €1 536 €--15 108 €
66 381 €4 604 €3 218 €1 777 €--13 331 €
76 508 €4 484 €3 099 €2 024 €--11 307 €
86 638 €4 360 €2 975 €2 278 €--9 029 €
96 771 €4 233 €2 847 €2 538 €--6 491 €
106 907 €4 101 €2 715 €2 806 €--3 685 €
117 045 €3 964 €2 579 €3 080 €--604 €
127 186 €3 824 €2 438 €3 362 €---
137 329 €3 678 €2 293 €3 651 €---
147 476 €3 528 €2 142 €3 948 €---
157 625 €3 372 €1 987 €4 253 €---
167 778 €3 212 €1 826 €4 566 €---
177 934 €3 046 €1 660 €4 888 €---
188 092 €2 875 €1 489 €5 218 €---
198 254 €2 697 €1 312 €5 557 €---
208 419 €2 515 €1 129 €5 905 €---
218 588 €2 326 €940 €6 262 €---
228 759 €2 130 €745 €6 629 €---
238 934 €1 929 €543 €7 006 €---
249 113 €1 720 €335 €7 393 €---
259 295 €1 505 €119 €7 791 €---
TOTAL185 108 €130 684 €54 149 €54 424 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 214 €-6 420 €+7 634 €
2+1 214 €0 €+1 214 €
3+1 214 €0 €+1 214 €
4+1 214 €0 €+1 214 €
5+1 214 €0 €+1 214 €
6+1 214 €0 €+1 214 €
7+1 214 €0 €+1 214 €
8+1 214 €0 €+1 214 €
9+1 214 €0 €+1 214 €
10+1 214 €0 €+1 214 €
11+1 214 €0 €+1 214 €
12+1 214 €+1 009 €+205 €
13+1 214 €+1 095 €+119 €
14+1 214 €+1 184 €+30 €
15+1 214 €+1 276 €-62 €
16+1 214 €+1 370 €-156 €
17+1 214 €+1 466 €-252 €
18+1 214 €+1 565 €-351 €
19+1 214 €+1 667 €-453 €
20+1 214 €+1 771 €-557 €
21+1 214 €+1 879 €-665 €
22+1 214 €+1 989 €-775 €
23+1 214 €+2 102 €-888 €
24+1 214 €+2 218 €-1 004 €
25+1 214 €+2 337 €-1 123 €
Total+30 350 €+16 508 €+13 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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