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Appartement 2 pièces 41 m²

VilleTarare (69)
Surface41
Coût Total116 420
Loyer Annuel5 779
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 682,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m² - T2 de 41 m² centre ville Tarare

Situé en plein centre ville dans une copropriété historique de Tarare, nous vous présentons ce T2 de 41m² situé au 3ᵉ étage avec ascenseur. L'environnement est particulièrement pratique : proximité immédiate du centre-ville, des commerces, école, collège, lycée, ce qui facilite les déplacements et les services au quotidien. D'une superficie de 41m², ce T2 vous séduira par sa disposition et sa fonctionnalité. Il se compose d'une entrée, pièce à vivre, cuisine ouverte , d'une chambre et salle d'eau avec WC avec un chauffage électrique et des doubles vitrages. Cet appartement à rénover est à découvrir dans nos deux agences, l'Immobilière des Brotteaux à Lyon 6e et l'agence Pierres Dorées à Villefranche.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 7172 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 30 Charges prévisionnelles annuelles : 400 €

Ville : Tarare
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69170
Coordonnées : 45.910934, 4.420013
Total : 116 420
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 41 900
Valeur du bien : 110 900
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41
Loyer prédit : 11.75€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 15.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5779€/an
Fourchette totale : 364€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 4370€ - 7642€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 604,25 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :65 774
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :+3 226 (+4.9%)
Marge achat-revente :-50 646€ (-77.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 149,29
Coût de l'assurance :10 186,75
Taxe foncière : 577,91€/an
Soit par mois : 48,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 481,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900(1 022 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarare (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 779 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 578 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 043
Revenus locatifs : +5 779
Charges déductibles : -47 043
Résultat foncier Année 1 : -41 264(Déficit de 41 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 864
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 143 €/an
Revenus locatifs : +5 779
Charges déductibles : -5 143
Résultat foncier Années 2+ : 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19863.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 77947 0473 761-41 26821 400 €19 868 €19 868 €
25 8955 0453 660850--19 018 €
36 0134 9403 5551 073--17 945 €
46 1334 8323 4461 301--16 644 €
56 2564 7203 3341 536--15 108 €
66 3814 6043 2181 777--13 331 €
76 5084 4843 0992 024--11 307 €
86 6384 3602 9752 278--9 029 €
96 7714 2332 8472 538--6 491 €
106 9074 1012 7152 806--3 685 €
117 0453 9642 5793 080--604 €
127 1863 8242 4383 362---
137 3293 6782 2933 651---
147 4763 5282 1423 948---
157 6253 3721 9874 253---
167 7783 2121 8264 566---
177 9343 0461 6604 888---
188 0922 8751 4895 218---
198 2542 6971 3125 557---
208 4192 5151 1295 905---
218 5882 3269406 262---
228 7592 1307456 629---
238 9341 9295437 006---
249 1131 7203357 393---
259 2951 5051197 791---
TOTAL185 108130 68454 14954 42421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 424
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 214-6 420+7 634
2+1 2140+1 214
3+1 2140+1 214
4+1 2140+1 214
5+1 2140+1 214
6+1 2140+1 214
7+1 2140+1 214
8+1 2140+1 214
9+1 2140+1 214
10+1 2140+1 214
11+1 2140+1 214
12+1 214+1 009+205
13+1 214+1 095+119
14+1 214+1 184+30
15+1 214+1 276-62
16+1 214+1 370-156
17+1 214+1 466-252
18+1 214+1 565-351
19+1 214+1 667-453
20+1 214+1 771-557
21+1 214+1 879-665
22+1 214+1 989-775
23+1 214+2 102-888
24+1 214+2 218-1 004
25+1 214+2 337-1 123
Total+30 350+16 508+13 842
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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