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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSaint-Laurent-la-Gâtine (28)
Surface130
Coût Total264 532
Loyer Annuel16 112
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 900 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 406,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

iad France - Céline Migeon vous propose: Située à Saint-Laurent-la-Gâtine, dans un cadre calme et verdoyant, cette maison de campagne d'environ 130 m² se trouve sur un terrain de 3 254 m². Elle comprend 5 pièces principales : 3 chambres, un bureau, une cuisine indépendante, une salle à manger, une salle d'eau et un WC, ainsi qu'un cellier.

Une réhabilitation est nécessaire, mais la propriété dispose de nombreux volumes annexes offrant un important potentiel complémentaire (extensions, dépendances, rangements, ateliers, etc.).

Le grand terrain arboré permet d'imaginer jardin, potager ou espace de détente, le tout dans un environnement paisible et préservé.

Une opportunité à découvrir sans attendre !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 374 et classe CLIMAT C indice 12. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Céline Migeon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Versailles sous le numéro 891471104, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Laurent-la-Gâtine
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28210
Coordonnées : 48.688088, 1.552125
Total : 264 532
Prix d'acquisition : 182 900
Travaux : 67 000
Valeur du bien : 249 900
Frais de notaire : 14 632
Coût estimé : 14 632
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 10.33€/m²/mois
Fourchette : 8.54€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16112€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1625€/mois
Fourchette annuelle : 13316€ - 19496€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 532
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 305,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :79,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 385,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 249,38
Coût de l'assurance :23 807,88
Taxe foncière : 1 611,24€/an
Soit par mois : 134,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 342,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 519,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs et du sol, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 000(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 200
    Isolation combles perdus: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 112 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 532 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 952 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 364
Revenus locatifs : +16 112
Charges déductibles : -78 364
Résultat foncier Année 1 : -62 252(Déficit de 62 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 852
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 364 €/an
Revenus locatifs : +16 112
Charges déductibles : -11 364
Résultat foncier Années 2+ : 4 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40851.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 885(65% de 182 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 323 €/an
Calcul : 118 885 € × 3,636% = 4 323
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 11278 3738 809-62 26021 400 €40 860 €40 860 €
216 43511 1388 5755 297--35 564 €
316 76310 8958 3325 868--29 696 €
417 09910 6448 0806 455--23 241 €
517 44110 3847 8217 056--16 185 €
617 78910 1167 5527 674--8 511 €
718 1459 8387 2748 308--203 €
818 5089 5506 9878 958---
918 8789 2536 6899 625---
1019 2568 9466 38210 310---
1119 6418 6286 06411 013---
1220 0348 2995 73511 735---
1320 4347 9595 39512 476---
1420 8437 6075 04413 236---
1521 2607 2434 68014 017---
1621 6856 8674 30414 818---
1722 1196 4783 91515 641---
1822 5616 0763 51216 486---
1923 0135 6603 09617 353---
2023 4735 2292 66618 244---
2123 9424 7842 22019 158---
2224 4214 3241 76020 097---
2324 9103 8481 28421 062---
2425 4083 35579222 053---
2525 9162 84628223 070---
TOTAL516 087258 338127 249257 74821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 748
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 384 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 384-6 420+9 804
2+3 3840+3 384
3+3 3840+3 384
4+3 3840+3 384
5+3 3840+3 384
6+3 3840+3 384
7+3 3840+3 384
8+3 384+2 626+758
9+3 384+2 888+496
10+3 384+3 093+291
11+3 384+3 304+80
12+3 384+3 520-136
13+3 384+3 743-359
14+3 384+3 971-587
15+3 384+4 205-821
16+3 384+4 445-1 061
17+3 384+4 692-1 308
18+3 384+4 946-1 562
19+3 384+5 206-1 822
20+3 384+5 473-2 089
21+3 384+5 747-2 363
22+3 384+6 029-2 645
23+3 384+6 319-2 935
24+3 384+6 616-3 232
25+3 384+6 921-3 537
Total+84 600+77 324+7 276
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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