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Immeuble 6 pièces 129 m²

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface129m²
Coût Total170 314€
Loyer Annuel14 301€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 680 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 051,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble rénové , proche centre ville, T2 et T5 , caves

A deux pas de la place de la République et de ses commerces (boulangerie, pharmacie, tabac presse, bar, restaurant, traiteur), immeuble de rapport comprenant un appartement de Type 2 en rez de chaussée (38 m²) et un appartement de Type 5 triplex de 92 m² . Rénovation récente, l'ensemble propose de belles prestations avec murs doublés et isolés, cuisine et salle de bains récentes, fenêtres double vitrage en PVC, volets roulants électriques, chauffage électrique (T2) et central gaz de ville pour le T5. Une cave spacieuse est disponible en rez de chaussée pour chaque appartement. Immeuble lumineux exposé Est / Ouest, nombreux stationnements au pied de l'immeuble. (6.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Jérôme PONS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 483910717 - RODEZ. Référence annonce : 1826 Non soumis au DPE Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 128 000 €

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.349525, 2.035901
Total : 170 314€
Prix d'acquisition : 135 680€
Travaux : 23 780€
Valeur du bien : 159 460€
Frais de notaire : 10 854€
Coût estimé : 10 854€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1192€/mois
Loyer annuel estimé : 14301€/an
Fourchette totale : 900€ - 1578€/mois
Fourchette annuelle : 10802€ - 18934€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 314€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 880,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 946,32€
Coût de l'assurance :14 902,47€
Taxe foncière : 1 430,08€/an
Soit par mois : 119,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 191,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central gaz existant dans le T5.
Quantité: 1 chaudière pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour le T2 si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 38 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 780 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 680€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ + 1 000€ (installation) = 5000€, Main d'œuvre: 680€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 2500€ + 500€ (installation) = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 301 €/an
Calcul : 1 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 314 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 286 €
Revenus locatifs : +14 301 €
Charges déductibles : -31 286 €
Résultat foncier Année 1 : -16 986 €(Déficit de 16 986 €)
Imputable sur revenu global : 16 986 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 506 €/an
Revenus locatifs : +14 301 €
Charges déductibles : -7 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 794 €/an
Prix d'achat du bien : 135 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 192 €(65% de 135 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 207 €/an
Calcul : 88 192 € × 3,636% = 3 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 301 €31 292 €5 486 €-16 991 €16 991 €--
214 587 €7 363 €5 337 €7 223 €---
314 879 €7 210 €5 184 €7 669 €---
415 176 €7 052 €5 025 €8 124 €---
515 480 €6 888 €4 862 €8 592 €---
615 789 €6 719 €4 693 €9 070 €---
716 105 €6 544 €4 518 €9 561 €---
816 427 €6 364 €4 338 €10 063 €---
916 756 €6 178 €4 151 €10 578 €---
1017 091 €5 985 €3 959 €11 106 €---
1117 433 €5 786 €3 760 €11 647 €---
1217 781 €5 581 €3 554 €12 201 €---
1318 137 €5 368 €3 342 €12 769 €---
1418 500 €5 149 €3 123 €13 351 €---
1518 870 €4 922 €2 896 €13 947 €---
1619 247 €4 688 €2 662 €14 559 €---
1719 632 €4 446 €2 420 €15 186 €---
1820 025 €4 196 €2 170 €15 828 €---
1920 425 €3 938 €1 912 €16 487 €---
2020 834 €3 672 €1 646 €17 162 €---
2121 250 €3 396 €1 370 €17 854 €---
2221 675 €3 112 €1 085 €18 564 €---
2322 109 €2 818 €791 €19 291 €---
2422 551 €2 514 €488 €20 037 €---
2523 002 €2 200 €174 €20 802 €---
TOTAL458 060 €153 381 €78 946 €304 679 €16 991 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 097 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 003 €-5 097 €+8 100 €
2+3 003 €+2 167 €+836 €
3+3 003 €+2 301 €+702 €
4+3 003 €+2 437 €+566 €
5+3 003 €+2 577 €+426 €
6+3 003 €+2 721 €+282 €
7+3 003 €+2 868 €+135 €
8+3 003 €+3 019 €-16 €
9+3 003 €+3 173 €-170 €
10+3 003 €+3 332 €-329 €
11+3 003 €+3 494 €-491 €
12+3 003 €+3 660 €-657 €
13+3 003 €+3 831 €-828 €
14+3 003 €+4 005 €-1 002 €
15+3 003 €+4 184 €-1 181 €
16+3 003 €+4 368 €-1 365 €
17+3 003 €+4 556 €-1 553 €
18+3 003 €+4 748 €-1 745 €
19+3 003 €+4 946 €-1 943 €
20+3 003 €+5 149 €-2 146 €
21+3 003 €+5 356 €-2 353 €
22+3 003 €+5 569 €-2 566 €
23+3 003 €+5 787 €-2 784 €
24+3 003 €+6 011 €-3 008 €
25+3 003 €+6 241 €-3 238 €
Total+75 075 €+91 404 €+-16 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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