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Appartement F3 à vendre - 3 pièces - 70,21 m2 - Montereau Fault Yonne - 77 - ILE-DE-FRANCE

VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface70.21m²
Coût Total174 730€
Loyer Annuel10 527€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 70.21 m²
Prix au m² : 1 794,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

MONTEREAU FAULT YONNECe bien créer l'alliance entre un appartement de type F3 et une l'avantage d'une maison en centre ville avec un jardin.En rez-de-chaussée sur élevé d'une petite copropriété, laissez-vous surprendre par le charme des lieux. Une entrée vous guidera sur un séjour lumineux, deux grandes chambres, une salle d'eau, des WC, et une cuisine. Dotée d'une cave et un jardin de 100 m².N'attendez plus, contactez votre agence Century 21 au 01.64.32.21.21.

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.388977, 2.950535
Total : 174 730€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 38 650€
Valeur du bien : 164 650€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.21m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.39€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10527€/an
Fourchette totale : 729€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 8752€ - 12662€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 420 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-14 420€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-34 310€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :69,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 939,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 288,32€
Coût de l'assurance :20 967,60€
Taxe foncière : 1 052,69€/an
Soit par mois : 87,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,42€/mois
Soit par an : 1 505,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 877,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 70,21 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 650 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€ = 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€ = 200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€ = 1500€, Électricité: 500€ = 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 1 × 7000€ = 7000€, Électroménager: 2000€ = 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 730 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 505 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 999 €
Revenus locatifs : +10 527 €
Charges déductibles : -47 999 €
Résultat foncier Année 1 : -37 472 €(Déficit de 37 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 349 €/an
Revenus locatifs : +10 527 €
Charges déductibles : -9 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16071.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 527 €48 004 €5 958 €-37 477 €21 400 €16 077 €16 077 €
210 737 €9 197 €5 801 €1 540 €--14 537 €
310 952 €9 034 €5 638 €1 918 €--12 619 €
411 171 €8 866 €5 470 €2 305 €--10 314 €
511 395 €8 692 €5 295 €2 703 €--7 611 €
611 623 €8 511 €5 115 €3 111 €--4 500 €
711 855 €8 325 €4 928 €3 530 €--970 €
812 092 €8 132 €4 735 €3 960 €---
912 334 €7 932 €4 535 €4 402 €---
1012 581 €7 725 €4 328 €4 856 €---
1112 832 €7 510 €4 114 €5 322 €---
1213 089 €7 289 €3 892 €5 800 €---
1313 351 €7 059 €3 663 €6 292 €---
1413 618 €6 821 €3 425 €6 796 €---
1513 890 €6 576 €3 179 €7 314 €---
1614 168 €6 321 €2 925 €7 847 €---
1714 451 €6 058 €2 661 €8 394 €---
1814 740 €5 785 €2 388 €8 955 €---
1915 035 €5 503 €2 106 €9 532 €---
2015 336 €5 211 €1 814 €10 125 €---
2115 642 €4 908 €1 512 €10 734 €---
2215 955 €4 595 €1 199 €11 360 €---
2316 274 €4 271 €875 €12 003 €---
2416 600 €3 936 €540 €12 664 €---
2516 932 €3 589 €193 €13 343 €---
TOTAL337 179 €209 849 €86 288 €127 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211 €-6 420 €+8 631 €
2+2 211 €0 €+2 211 €
3+2 211 €0 €+2 211 €
4+2 211 €0 €+2 211 €
5+2 211 €0 €+2 211 €
6+2 211 €0 €+2 211 €
7+2 211 €0 €+2 211 €
8+2 211 €+897 €+1 314 €
9+2 211 €+1 321 €+890 €
10+2 211 €+1 457 €+754 €
11+2 211 €+1 597 €+614 €
12+2 211 €+1 740 €+471 €
13+2 211 €+1 887 €+324 €
14+2 211 €+2 039 €+172 €
15+2 211 €+2 194 €+17 €
16+2 211 €+2 354 €-143 €
17+2 211 €+2 518 €-307 €
18+2 211 €+2 687 €-476 €
19+2 211 €+2 860 €-649 €
20+2 211 €+3 038 €-827 €
21+2 211 €+3 220 €-1 009 €
22+2 211 €+3 408 €-1 197 €
23+2 211 €+3 601 €-1 390 €
24+2 211 €+3 799 €-1 588 €
25+2 211 €+4 003 €-1 792 €
Total+55 275 €+38 199 €+17 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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