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EXCLUSIVITE !!! Maison Prissac !

VillePrissac (36)
Surface84m²
Coût Total100 292€
Loyer Annuel6 228€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 594,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

EXCLUSIVITE PRISSAC maison comprenant : une cuisine, un salon, une salle d'eau, wc indépendant, deux chambres et une troisième chambre sous combles accès par le grenier et un atelier. Habitable de suite, venez visiter !!! Terrain avec ses garages non attenant situé à environ 200 mètres de la maison.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/69505.pdf
Ville : Prissac
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36370
Coordonnées : 46.512633, 1.315961
Total : 100 292€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 96 300€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6228€/an
Fourchette totale : 404€ - 666€/mois
Fourchette annuelle : 4852€ - 7995€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :190,56 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :16 007 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :+33 893€ (+211.7%)
Marge achat-revente :-84 285€ (-526.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 519,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 647,83€
Coût de l'assurance :8 775,55€
Taxe foncière : 622,84€/an
Soit par mois : 51,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 519,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon bien entretenu mais quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 84 m² × 50€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prissac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 228 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 292 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 611 €
Revenus locatifs : +6 228 €
Charges déductibles : -50 611 €
Résultat foncier Année 1 : -44 383 €(Déficit de 44 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 211 €/an
Revenus locatifs : +6 228 €
Charges déductibles : -4 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22982.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 228 €50 614 €3 240 €-44 386 €21 400 €22 986 €22 986 €
26 353 €4 127 €3 153 €2 226 €--20 759 €
36 480 €4 036 €3 062 €2 444 €--18 315 €
46 610 €3 943 €2 969 €2 667 €--15 648 €
56 742 €3 846 €2 872 €2 896 €--12 753 €
66 877 €3 746 €2 772 €3 130 €--9 622 €
77 014 €3 643 €2 669 €3 371 €--6 251 €
87 154 €3 537 €2 563 €3 618 €--2 634 €
97 298 €3 427 €2 453 €3 871 €---
107 444 €3 313 €2 339 €4 130 €---
117 592 €3 196 €2 222 €4 397 €---
127 744 €3 074 €2 100 €4 670 €---
137 899 €2 949 €1 975 €4 950 €---
148 057 €2 819 €1 845 €5 238 €---
158 218 €2 685 €1 712 €5 533 €---
168 383 €2 547 €1 573 €5 835 €---
178 550 €2 404 €1 430 €6 146 €---
188 721 €2 257 €1 283 €6 465 €---
198 896 €2 104 €1 130 €6 792 €---
209 074 €1 947 €973 €7 127 €---
219 255 €1 784 €810 €7 471 €---
229 440 €1 616 €642 €7 825 €---
239 629 €1 442 €468 €8 187 €---
249 822 €1 262 €288 €8 559 €---
2510 018 €1 077 €103 €8 941 €---
TOTAL199 498 €117 394 €46 648 €82 104 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-6 420 €+7 728 €
2+1 308 €0 €+1 308 €
3+1 308 €0 €+1 308 €
4+1 308 €0 €+1 308 €
5+1 308 €0 €+1 308 €
6+1 308 €0 €+1 308 €
7+1 308 €0 €+1 308 €
8+1 308 €0 €+1 308 €
9+1 308 €+371 €+937 €
10+1 308 €+1 239 €+69 €
11+1 308 €+1 319 €-11 €
12+1 308 €+1 401 €-93 €
13+1 308 €+1 485 €-177 €
14+1 308 €+1 571 €-263 €
15+1 308 €+1 660 €-352 €
16+1 308 €+1 751 €-443 €
17+1 308 €+1 844 €-536 €
18+1 308 €+1 939 €-631 €
19+1 308 €+2 037 €-729 €
20+1 308 €+2 138 €-830 €
21+1 308 €+2 241 €-933 €
22+1 308 €+2 347 €-1 039 €
23+1 308 €+2 456 €-1 148 €
24+1 308 €+2 568 €-1 260 €
25+1 308 €+2 682 €-1 374 €
Total+32 700 €+24 631 €+8 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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