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Ancienne boulangerie pleine de charme – Volumes exceptionnels et potentiel unique

VilleOresmaux (80)
Surface223m²
Coût Total300 120€
Loyer Annuel22 618€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 249 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 1 116,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Oresmaux, à proximité d’Amiens, découvrez cette ancienne boulangerie pleine de charme, entièrement rénovée, offrant de beaux volumes et un potentiel rare.

Vous recherchez une maison familiale avec de l’espace, du cachet et la possibilité de développer un projet personnel ou professionnel ? Cette propriété mérite votre attention !

🏠 UNE MAISON AUX VOLUMES GÉNÉREUX

La maison développe actuellement environ 223 m² rénovés, auxquels s’ajoutent environ 150 m² supplémentaires à aménager à l’étage.

Les volumes permettent d’imaginer facilement une grande maison familiale, des chambres supplémentaires, un espace professionnel, une salle de jeux, un atelier ou encore un logement indépendant selon vos projets.

L’ancienne activité de boulangerie apporte également à la propriété une identité et un caractère particuliers.

🌿 UN GRAND TERRAIN

La propriété bénéficie d’un terrain d’environ 1 434 m², offrant de nombreuses possibilités :

• jardin et espace de détente • terrasse et espace repas extérieur • jeux pour enfants • potager • stationnement • aménagements complémentaires selon vos envies

✨ LES + DE LA PROPRIÉTÉ

✔️ Environ 223 m² déjà rénovés ✔️ Environ 150 m² supplémentaires à exploiter ✔️ Terrain de 1 434 m² ✔️ Très beaux volumes ✔️ Ancienne boulangerie avec caractère ✔️ Nombreuses possibilités d’aménagement ✔️ Idéal pour une grande famille ou un projet professionnel ✔️ À proximité d’Amiens ✔️ Une propriété rare par sa surface et son potentiel

Une maison qui offre bien plus qu’un simple logement : un véritable lieu de vie avec un potentiel considérable.

📍 Oresmaux – Somme

📩 Pour davantage d’informations, de photos ou organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Oresmaux
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80160
Coordonnées : 49.772450, 2.263140
Total : 300 120€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 31 200€
Valeur du bien : 280 200€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1885€/mois
Loyer annuel estimé : 22618€/an
Fourchette totale : 1583€ - 2244€/mois
Fourchette annuelle : 18997€ - 26930€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :267 600 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-18 600€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-32 520€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 505,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :87,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 593,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 587,77€
Coût de l'assurance :26 260,50€
Taxe foncière : 2 261,85€/an
Soit par mois : 188,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 884,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 781,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet existant dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:9 800€
    Salle de bain complète: 6000€, Carrelage (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 900€
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement parquet existant 40 m²: 40€/m² × 40 = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Oresmaux) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 618 €/an
Calcul : 1 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 120 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 944 €
Revenus locatifs : +22 618 €
Charges déductibles : -44 944 €
Résultat foncier Année 1 : -22 326 €(Déficit de 22 326 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 744 €/an
Revenus locatifs : +22 618 €
Charges déductibles : -13 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 874 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11625.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 618 €44 954 €10 442 €-22 336 €10 700 €11 636 €11 636 €
223 071 €13 481 €10 169 €9 589 €--2 046 €
323 532 €13 199 €9 887 €10 333 €---
424 003 €12 906 €9 594 €11 097 €---
524 483 €12 603 €9 291 €11 880 €---
624 973 €12 289 €8 977 €12 684 €---
725 472 €11 964 €8 651 €13 508 €---
825 982 €11 627 €8 315 €14 355 €---
926 501 €11 278 €7 966 €15 223 €---
1027 031 €10 917 €7 604 €16 115 €---
1127 572 €10 542 €7 230 €17 030 €---
1228 123 €10 154 €6 842 €17 969 €---
1328 686 €9 753 €6 441 €18 933 €---
1429 259 €9 337 €6 025 €19 923 €---
1529 845 €8 906 €5 594 €20 939 €---
1630 442 €8 460 €5 148 €21 982 €---
1731 050 €7 998 €4 685 €23 053 €---
1831 671 €7 519 €4 207 €24 153 €---
1932 305 €7 023 €3 711 €25 282 €---
2032 951 €6 509 €3 197 €26 442 €---
2133 610 €5 977 €2 665 €27 633 €---
2234 282 €5 426 €2 114 €28 856 €---
2334 968 €4 856 €1 543 €30 112 €---
2435 667 €4 264 €952 €31 403 €---
2536 380 €3 652 €340 €32 728 €---
TOTAL724 477 €265 594 €151 588 €458 882 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 458 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 750 €-3 210 €+7 960 €
2+4 750 €0 €+4 750 €
3+4 750 €+2 486 €+2 264 €
4+4 750 €+3 329 €+1 421 €
5+4 750 €+3 564 €+1 186 €
6+4 750 €+3 805 €+945 €
7+4 750 €+4 053 €+697 €
8+4 750 €+4 306 €+444 €
9+4 750 €+4 567 €+183 €
10+4 750 €+4 834 €-84 €
11+4 750 €+5 109 €-359 €
12+4 750 €+5 391 €-641 €
13+4 750 €+5 680 €-930 €
14+4 750 €+5 977 €-1 227 €
15+4 750 €+6 282 €-1 532 €
16+4 750 €+6 595 €-1 845 €
17+4 750 €+6 916 €-2 166 €
18+4 750 €+7 246 €-2 496 €
19+4 750 €+7 585 €-2 835 €
20+4 750 €+7 932 €-3 182 €
21+4 750 €+8 290 €-3 540 €
22+4 750 €+8 657 €-3 907 €
23+4 750 €+9 034 €-4 284 €
24+4 750 €+9 421 €-4 671 €
25+4 750 €+9 818 €-5 068 €
Total+118 750 €+137 665 €+-18 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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