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Maison - 4 pièce(s) - 65 m²

VilleCastelnau-d'Auzan (32)
Surface65m²
Coût Total105 400€
Loyer Annuel5 648€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre maison de village très bien situé lumineux, à l'abri des regards .pour un premier achat, où un investissement locatif. Au rez-de-chaussée une pièce de vie, une salle d'eau, un WC séparé, une buanderie, un local débarras, ainsi qu'une pièce pouvant servir de bureau où d'agrandissement pour la pièce de vie. A l'étage deux grandes chambres de 17M2 l'ensemble est à modernisé et à rafraîchir, laissant à votre imagination pour ce bien unique. Prix 55000€ négociable. Tel de préférence le soir

Ville : Castelnau-d'Auzan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32440
Total : 105 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 46 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 471€/mois
Loyer annuel estimé : 5648€/an
Fourchette totale : 353€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4234€ - 7534€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 058,33 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 791 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-13 791€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-36 609€ (-53.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 558,21€
Coût de l'assurance :9 222,50€
Taxe foncière : 564,76€/an
Soit par mois : 47,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à moderniser
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à moderniser
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du mobilier
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant le tableau électrique et la mise à la terre
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000 €(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement parquet et peinture: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-d'Auzan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 648 €/an
Calcul : 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 555 €
Revenus locatifs : +5 648 €
Charges déductibles : -50 555 €
Résultat foncier Année 1 : -44 908 €(Déficit de 44 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 508 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 555 €/an
Revenus locatifs : +5 648 €
Charges déductibles : -4 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23507.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 648 €50 559 €3 625 €-44 911 €21 400 €23 511 €23 511 €
25 761 €4 464 €3 530 €1 297 €--22 214 €
35 876 €4 365 €3 431 €1 511 €--20 704 €
45 993 €4 263 €3 329 €1 730 €--18 973 €
56 113 €4 157 €3 224 €1 956 €--17 018 €
66 235 €4 048 €3 114 €2 188 €--14 830 €
76 360 €3 935 €3 001 €2 426 €--12 405 €
86 487 €3 817 €2 884 €2 670 €--9 735 €
96 617 €3 696 €2 762 €2 921 €--6 813 €
106 749 €3 570 €2 636 €3 179 €--3 634 €
116 884 €3 440 €2 506 €3 445 €--189 €
127 022 €3 305 €2 371 €3 717 €---
137 163 €3 165 €2 232 €3 997 €---
147 306 €3 021 €2 087 €4 285 €---
157 452 €2 871 €1 938 €4 580 €---
167 601 €2 716 €1 783 €4 884 €---
177 753 €2 556 €1 622 €5 197 €---
187 908 €2 390 €1 456 €5 518 €---
198 066 €2 218 €1 284 €5 848 €---
208 227 €2 040 €1 106 €6 187 €---
218 392 €1 856 €922 €6 536 €---
228 560 €1 665 €731 €6 895 €---
238 731 €1 467 €534 €7 264 €---
248 906 €1 263 €329 €7 643 €---
259 084 €1 051 €118 €8 033 €---
TOTAL180 894 €121 900 €52 558 €58 994 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 186 €-6 420 €+7 606 €
2+1 186 €0 €+1 186 €
3+1 186 €0 €+1 186 €
4+1 186 €0 €+1 186 €
5+1 186 €0 €+1 186 €
6+1 186 €0 €+1 186 €
7+1 186 €0 €+1 186 €
8+1 186 €0 €+1 186 €
9+1 186 €0 €+1 186 €
10+1 186 €0 €+1 186 €
11+1 186 €0 €+1 186 €
12+1 186 €+1 115 €+71 €
13+1 186 €+1 199 €-13 €
14+1 186 €+1 285 €-99 €
15+1 186 €+1 374 €-188 €
16+1 186 €+1 465 €-279 €
17+1 186 €+1 559 €-373 €
18+1 186 €+1 655 €-469 €
19+1 186 €+1 754 €-568 €
20+1 186 €+1 856 €-670 €
21+1 186 €+1 961 €-775 €
22+1 186 €+2 068 €-882 €
23+1 186 €+2 179 €-993 €
24+1 186 €+2 293 €-1 107 €
25+1 186 €+2 410 €-1 224 €
Total+29 650 €+17 755 €+11 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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