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Maison 2 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleBessay-sur-Allier (03)
Surface52m²
Coût Total76 640€
Loyer Annuel4 676€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 673,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Bessay Sur Allier avec jardin

Stéphane LAROBE vous propose cette petite maison avec jardin à Bessay sur allier.

Celle-ci dispose d'une cuisine, d'une salle d'eau avec WC, d'une chambre avec la possibilité d'en réaliser une deuxième à l'étage, et d'un extérieur.

Chauffage central gaz de ville, double vitrage, volets roulants, tout à l'égout, ... DPE : "D"

Prix : 35 000 euros honoraires charge vendeur.

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Stéphane LAROBE, au [Coordonnées masquées] ou, par courriel à [Coordonnées masquées]. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Stéphane LAROBE agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC cusset 485097349 auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J

Mandat réf : 440721

Stéphane LAROBE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : cusset 485097349 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 440721LHS Consommation énergétique : 178 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 33 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 110 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bessay-sur-Allier
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03340
Coordonnées : 46.473540, 3.366460
Total : 76 640€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 38 840€
Valeur du bien : 73 840€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 390€/mois
Loyer annuel estimé : 4676€/an
Fourchette totale : 308€ - 493€/mois
Fourchette annuelle : 3693€ - 5921€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :378,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 401,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 988,97€
Coût de l'assurance :6 706,00€
Taxe foncière : 467,60€/an
Soit par mois : 38,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 389,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 440,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour de la plomberie
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain avec fixtures datées nécessitant une mise à jour
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 12 m² de murs, 12 m² de sol
Raison: État 2/5 visible sur photos - Murs abîmés nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du sol, peinture des murs et mise à jour de l'électricité
Quantité: 10 m² de sol, 10 m² de murs
Raison: État 1/5 assumé pour la chambre sans photo - Sol abîmé nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 840 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système chauffage central au gaz: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 540€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, 1 douche: 1500€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 300€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 800€
    Rénovation complète salon: 12 m² de peinture murs × 30€/m² = 360€, 12 m² de revêtement de sol × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres:2 000€
    Rénovation complète chambres: 10 m² de peinture murs × 30€/m² = 300€, 10 m² de revêtement de sol × 60€/m² = 600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:18 000€
    Installation d'une nouvelle cuisine équipée: Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessay-sur-Allier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 676 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 133 €
Revenus locatifs : +4 676 €
Charges déductibles : -42 133 €
Résultat foncier Année 1 : -37 457 €(Déficit de 37 457 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 057 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 293 €/an
Revenus locatifs : +4 676 €
Charges déductibles : -3 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16057.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 676 €42 136 €2 560 €-37 460 €21 400 €16 060 €16 060 €
24 770 €3 228 €2 492 €1 542 €--14 518 €
34 865 €3 157 €2 421 €1 708 €--12 810 €
44 962 €3 084 €2 348 €1 878 €--10 932 €
55 061 €3 009 €2 273 €2 053 €--8 879 €
65 163 €2 931 €2 195 €2 232 €--6 647 €
75 266 €2 850 €2 114 €2 416 €--4 231 €
85 371 €2 767 €2 031 €2 605 €--1 627 €
95 479 €2 680 €1 944 €2 798 €---
105 588 €2 591 €1 855 €2 997 €---
115 700 €2 499 €1 763 €3 201 €---
125 814 €2 403 €1 667 €3 411 €---
135 930 €2 304 €1 569 €3 626 €---
146 049 €2 202 €1 466 €3 847 €---
156 170 €2 096 €1 361 €4 073 €---
166 293 €1 987 €1 251 €4 306 €---
176 419 €1 874 €1 138 €4 545 €---
186 548 €1 757 €1 021 €4 790 €---
196 678 €1 636 €900 €5 042 €---
206 812 €1 511 €775 €5 301 €---
216 948 €1 382 €646 €5 567 €---
227 087 €1 248 €512 €5 839 €---
237 229 €1 109 €373 €6 120 €---
247 374 €966 €230 €6 407 €---
257 521 €818 €82 €6 703 €---
TOTAL149 773 €94 225 €36 989 €55 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+982 €-6 420 €+7 402 €
2+982 €0 €+982 €
3+982 €0 €+982 €
4+982 €0 €+982 €
5+982 €0 €+982 €
6+982 €0 €+982 €
7+982 €0 €+982 €
8+982 €0 €+982 €
9+982 €+351 €+631 €
10+982 €+899 €+83 €
11+982 €+960 €+22 €
12+982 €+1 023 €-41 €
13+982 €+1 088 €-106 €
14+982 €+1 154 €-172 €
15+982 €+1 222 €-240 €
16+982 €+1 292 €-310 €
17+982 €+1 364 €-382 €
18+982 €+1 437 €-455 €
19+982 €+1 513 €-531 €
20+982 €+1 590 €-608 €
21+982 €+1 670 €-688 €
22+982 €+1 752 €-770 €
23+982 €+1 836 €-854 €
24+982 €+1 922 €-940 €
25+982 €+2 011 €-1 029 €
Total+24 550 €+16 664 €+7 886 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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