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Maison à vendre

VilleChaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves (41)
Surface198m²
Coût Total274 880€
Loyer Annuel20 191€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 190 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 959,6 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, 4 parkings: Garage, 3 parkings, Pas de cave

A proximité des commerces, pavillon traditionnel sur sous sol aménagé offrant : véranda, séjour, cuisine aménagée et équipée, salle d'eau, wc, bureau, deux chambres. A l'étage : deux chambres, salle de bain avec wc. Au sous sol : couloir, cuisine, salon, véranda, salle d'eau, chambre, wc. Deux garages. Terrain d'environ 804 m².

Ville : Chaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41150
Coordonnées : 47.525420, 1.232243
Total : 274 880€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 69 680€
Valeur du bien : 259 680€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1683€/mois
Loyer annuel estimé : 20191€/an
Fourchette totale : 1373€ - 2062€/mois
Fourchette annuelle : 16476€ - 24745€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 192,31 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :434 077 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-244 077€ (-56.2%)
Marge achat-revente :159 197€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :82,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 455,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 070,22€
Coût de l'assurance :24 739,20€
Taxe foncière : 2 019,13€/an
Soit par mois : 168,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 682,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 623,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 198 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 680 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 880€
    Isolation combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chaumont-sur-Loire (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 191 €/an
Calcul : 1 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 880 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 990 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 134 €
Revenus locatifs : +20 191 €
Charges déductibles : -82 134 €
Résultat foncier Année 1 : -61 943 €(Déficit de 61 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 454 €/an
Revenus locatifs : +20 191 €
Charges déductibles : -12 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 737 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40542.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 191 €82 143 €9 455 €-61 952 €21 400 €40 552 €40 552 €
220 595 €12 215 €9 206 €8 380 €--32 172 €
321 007 €11 958 €8 949 €9 049 €--23 122 €
421 427 €11 691 €8 683 €9 736 €--13 386 €
521 856 €11 416 €8 407 €10 440 €--2 947 €
622 293 €11 130 €8 122 €11 162 €---
722 739 €10 835 €7 826 €11 904 €---
823 194 €10 529 €7 520 €12 664 €---
923 657 €10 212 €7 204 €13 445 €---
1024 131 €9 884 €6 876 €14 246 €---
1124 613 €9 545 €6 536 €15 068 €---
1225 105 €9 193 €6 185 €15 912 €---
1325 607 €8 829 €5 821 €16 778 €---
1426 120 €8 452 €5 444 €17 667 €---
1526 642 €8 062 €5 054 €18 580 €---
1627 175 €7 658 €4 650 €19 517 €---
1727 718 €7 240 €4 231 €20 478 €---
1828 273 €6 807 €3 798 €21 466 €---
1928 838 €6 359 €3 350 €22 480 €---
2029 415 €5 894 €2 886 €23 521 €---
2130 003 €5 414 €2 405 €24 590 €---
2230 603 €4 916 €1 907 €25 687 €---
2331 215 €4 401 €1 392 €26 814 €---
2431 840 €3 867 €859 €27 972 €---
2532 476 €3 315 €306 €29 161 €---
TOTAL646 735 €281 968 €137 070 €364 767 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 240 €-6 420 €+10 660 €
2+4 240 €0 €+4 240 €
3+4 240 €0 €+4 240 €
4+4 240 €0 €+4 240 €
5+4 240 €0 €+4 240 €
6+4 240 €+2 465 €+1 775 €
7+4 240 €+3 571 €+669 €
8+4 240 €+3 799 €+441 €
9+4 240 €+4 034 €+206 €
10+4 240 €+4 274 €-34 €
11+4 240 €+4 520 €-280 €
12+4 240 €+4 774 €-534 €
13+4 240 €+5 033 €-793 €
14+4 240 €+5 300 €-1 060 €
15+4 240 €+5 574 €-1 334 €
16+4 240 €+5 855 €-1 615 €
17+4 240 €+6 144 €-1 904 €
18+4 240 €+6 440 €-2 200 €
19+4 240 €+6 744 €-2 504 €
20+4 240 €+7 056 €-2 816 €
21+4 240 €+7 377 €-3 137 €
22+4 240 €+7 706 €-3 466 €
23+4 240 €+8 044 €-3 804 €
24+4 240 €+8 392 €-4 152 €
25+4 240 €+8 748 €-4 508 €
Total+106 000 €+109 430 €+-3 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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