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Maison 175 m2

VilleSouterraine (23)
Surface175m²
Coût Total109 700€
Loyer Annuel14 836€
Rentabilité13.52%
Cashflow/mois+537€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 514,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville rénovation récente à l'exception de la toiture à prévoir. Jardin mais pas de garage. Située au bord de la voie ferrée a la Souterraine.

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.236510, 1.495090
Total : 109 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 102 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14836€/an
Fourchette totale : 979€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 11745€ - 18741€/an
Rentabilité brute :13.52%
Fourchette de rentabilité :10.71% - 17.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 039,48 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 909 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-91 909€ (-50.5%)
Marge achat-revente :72 209€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 575,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 702,43€
Coût de l'assurance :8 227,50€
Taxe foncière : 1 483,61€/an
Soit par mois : 123,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 236,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :537,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réparation des abîmements
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 836 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 484 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 082 €
Revenus locatifs : +14 836 €
Charges déductibles : -18 082 €
Résultat foncier Année 1 : -3 246 €(Déficit de 3 246 €)
Imputable sur revenu global : 3 246 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 582 €/an
Revenus locatifs : +14 836 €
Charges déductibles : -5 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 254 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 836 €18 086 €3 773 €-3 250 €3 250 €--
215 133 €5 487 €3 674 €9 646 €---
315 436 €5 384 €3 571 €10 051 €---
415 744 €5 278 €3 465 €10 466 €---
516 059 €5 168 €3 355 €10 891 €---
616 380 €5 054 €3 241 €11 326 €---
716 708 €4 936 €3 123 €11 772 €---
817 042 €4 814 €3 001 €12 228 €---
917 383 €4 688 €2 875 €12 695 €---
1017 731 €4 557 €2 744 €13 174 €---
1118 085 €4 421 €2 608 €13 664 €---
1218 447 €4 281 €2 468 €14 166 €---
1318 816 €4 136 €2 323 €14 680 €---
1419 192 €3 985 €2 172 €15 207 €---
1519 576 €3 829 €2 017 €15 746 €---
1619 967 €3 668 €1 856 €16 299 €---
1720 367 €3 501 €1 689 €16 865 €---
1820 774 €3 329 €1 516 €17 446 €---
1921 190 €3 150 €1 337 €18 040 €---
2021 613 €2 964 €1 152 €18 649 €---
2122 046 €2 773 €960 €19 273 €---
2222 487 €2 574 €761 €19 913 €---
2322 936 €2 368 €556 €20 568 €---
2423 395 €2 155 €343 €21 240 €---
2523 863 €1 935 €122 €21 928 €---
TOTAL475 206 €112 520 €54 702 €362 686 €3 250 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 975 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 116 €-975 €+4 091 €
2+3 116 €+2 894 €+222 €
3+3 116 €+3 015 €+101 €
4+3 116 €+3 140 €-24 €
5+3 116 €+3 267 €-151 €
6+3 116 €+3 398 €-282 €
7+3 116 €+3 532 €-416 €
8+3 116 €+3 668 €-552 €
9+3 116 €+3 809 €-693 €
10+3 116 €+3 952 €-836 €
11+3 116 €+4 099 €-983 €
12+3 116 €+4 250 €-1 134 €
13+3 116 €+4 404 €-1 288 €
14+3 116 €+4 562 €-1 446 €
15+3 116 €+4 724 €-1 608 €
16+3 116 €+4 890 €-1 774 €
17+3 116 €+5 060 €-1 944 €
18+3 116 €+5 234 €-2 118 €
19+3 116 €+5 412 €-2 296 €
20+3 116 €+5 595 €-2 479 €
21+3 116 €+5 782 €-2 666 €
22+3 116 €+5 974 €-2 858 €
23+3 116 €+6 170 €-3 054 €
24+3 116 €+6 372 €-3 256 €
25+3 116 €+6 578 €-3 462 €
Total+77 900 €+108 806 €+-30 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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