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Triplex atypique 167 m² au sol – Centre Couzon-au-Mont-d’Or – Vue Saône

Bien expiré
VilleCouzon-au-Mont-d'Or (69)
Surface167m²
Coût Total381 220€
Loyer Annuel25 369€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 324 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 940,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Rare sur le secteur !

En plein cœur de Couzon-au-Mont-d'Or, à deux pas des quais et des commerces, découvrez ce triplex plein de charme de 113 m² Carrez (167 m² au sol).

Cachet exceptionnel : poutres apparentes, tommettes, murs en pierre dorée

2 chambres + mezzanine de 20 m² (bureau / chambre / espace détente) Pièce de vie conviviale avec cuisine semi-équipée 1 salle de bain + WC séparé

Chauffage gaz – DPE D – TF 600€

Loyer actuel 1 200 € (idéal investisseur)

Emplacement central, vue Saône, vie de quartier dynamique

Pas de stationnement / extérieur – environnement vivant

Bien coup de cœur pour amateurs d'ancien et d'atypique

À visiter rapidement

Isabelle. DOVALE Agent commercial +33659255055 - isabelle.dovale.externe@foncia.com RSAC n°508369006 à LYON FONCIA Lyon 22 Place de la Croix-Rousse - 69004 Lyon - CPI74012016000012160 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/lyon-69004/agence-immobiliere/foncia-agence-immobiliere-achat-vente-lyon-4-croix-rousse-6036

Ville : Couzon-au-Mont-d'Or
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69270
Coordonnées : 45.846075, 4.832536
Total : 381 220€
Prix d'acquisition : 324 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 355 300€
Frais de notaire : 25 920€
Coût estimé : 25 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2114€/mois
Loyer annuel estimé : 25369€/an
Fourchette totale : 1629€ - 2744€/mois
Fourchette annuelle : 19547€ - 32925€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 133,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :523 266 €
Prix d'achat :324 000 €
Décote à l'achat :-199 266€ (-38.1%)
Marge achat-revente :142 046€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 861,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :111,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 972,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 313,11€
Coût de l'assurance :33 356,75€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 114,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 022,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine semi-équipée par une cuisine équipée moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Bon état général, peinture propre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 - État correct, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 300€
    Peinture 2 chambres (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rhône-Alpes (Couzon-au-Mont-d'Or). Coefficient régional appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 369 €/an
Calcul : 2 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 304 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 334 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 539 €
Revenus locatifs : +25 369 €
Charges déductibles : -45 539 €
Résultat foncier Année 1 : -20 170 €(Déficit de 20 170 €)
Imputable sur revenu global : 20 170 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 239 €/an
Revenus locatifs : +25 369 €
Charges déductibles : -14 239 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 130 €/an
Prix d'achat du bien : 324 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 210 600 €(65% de 324 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 658 €/an
Calcul : 210 600 € × 3,636% = 7 658 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 369 €45 551 €12 317 €-20 182 €20 182 €--
225 877 €13 918 €11 984 €11 958 €---
326 394 €13 574 €11 640 €12 820 €---
426 922 €13 219 €11 285 €13 703 €---
527 460 €12 852 €10 918 €14 608 €---
628 010 €12 473 €10 539 €15 537 €---
728 570 €12 081 €10 147 €16 489 €---
829 141 €11 676 €9 742 €17 465 €---
929 724 €11 258 €9 324 €18 466 €---
1030 318 €10 826 €8 892 €19 493 €---
1130 925 €10 379 €8 445 €20 545 €---
1231 543 €9 918 €7 984 €21 625 €---
1332 174 €9 442 €7 507 €22 733 €---
1432 818 €8 949 €7 015 €23 869 €---
1533 474 €8 440 €6 506 €25 034 €---
1634 143 €7 915 €5 980 €26 229 €---
1734 826 €7 372 €5 437 €27 455 €---
1835 523 €6 810 €4 876 €28 712 €---
1936 233 €6 231 €4 296 €30 003 €---
2036 958 €5 632 €3 697 €31 326 €---
2137 697 €5 013 €3 079 €32 684 €---
2238 451 €4 373 €2 439 €34 078 €---
2339 220 €3 713 €1 779 €35 507 €---
2440 005 €3 030 €1 096 €36 974 €---
2540 805 €2 325 €391 €38 480 €---
TOTAL812 581 €256 970 €177 313 €555 611 €20 182 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 055 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 555 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 328 €-6 055 €+11 383 €
2+5 328 €+3 588 €+1 740 €
3+5 328 €+3 846 €+1 482 €
4+5 328 €+4 111 €+1 217 €
5+5 328 €+4 383 €+945 €
6+5 328 €+4 661 €+667 €
7+5 328 €+4 947 €+381 €
8+5 328 €+5 239 €+89 €
9+5 328 €+5 540 €-212 €
10+5 328 €+5 848 €-520 €
11+5 328 €+6 164 €-836 €
12+5 328 €+6 488 €-1 160 €
13+5 328 €+6 820 €-1 492 €
14+5 328 €+7 161 €-1 833 €
15+5 328 €+7 510 €-2 182 €
16+5 328 €+7 869 €-2 541 €
17+5 328 €+8 236 €-2 908 €
18+5 328 €+8 614 €-3 286 €
19+5 328 €+9 001 €-3 673 €
20+5 328 €+9 398 €-4 070 €
21+5 328 €+9 805 €-4 477 €
22+5 328 €+10 223 €-4 895 €
23+5 328 €+10 652 €-5 324 €
24+5 328 €+11 092 €-5 764 €
25+5 328 €+11 544 €-6 216 €
Total+133 200 €+166 683 €+-33 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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