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Appartement T4

VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface76
Coût Total125 312
Loyer Annuel9 704
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 400 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. Sans honoiraires - Direct Propriétaire - Frais de notaires réduits - appartement T4 de 76m², au 3ème étage, comprenant : une entrée avec placard, un séjour, une cuisine, un dégagement, un rangement, trois chambres, une salle de bains et un WC, une cave. - Lot soumis à la copropriété. Nombre de lots dans la copro : 40 . Quote-part de charges annuelles – Eau Froide, Eau chaude, Chauffage compris : 2794.56 € (Soit 232.88€ Mensuels). Pas de procédure en cours. --- CLASSE ENERGIE : C – CLASSE CLIMAT : A. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 732 €, année de référence 2015 --- Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr. --- Les dossiers d'acquisition seront traités selon la règle d’ordre de priorité conformément a la règlementation de vente des logements conventionnés --- Référence à rappeler lors de nos échanges : 982A - 136101 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 982A - 136101 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.207108, -0.336961
Total : 125 312
Prix d'acquisition : 106 400
Travaux : 10 400
Valeur du bien : 116 800
Frais de notaire : 8 512
Coût estimé : 8 512
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9704€/an
Fourchette totale : 684€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 8208€ - 11473€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 715,46 €/m²
Basé sur :266 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 375
Prix d'achat :106 400
Décote à l'achat :-23 975 (-18.4%)
Marge achat-revente :5 063€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 312
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 293,90
Coût de l'assurance :10 964,80
Taxe foncière : 970,43€/an
Soit par mois : 80,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 232,88€/mois
Soit par an : 2 794,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 808,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour des équipements.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400
    Cuisine complète: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hérouville-Saint-Clair (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 704 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 312 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 795 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 959
Revenus locatifs : +9 704
Charges déductibles : -18 959
Résultat foncier Année 1 : -9 255(Déficit de 9 255 €)
Imputable sur revenu global : 9 255
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 559 €/an
Revenus locatifs : +9 704
Charges déductibles : -8 559
Résultat foncier Années 2+ : 1 145 €/an
Prix d'achat du bien : 106 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 160(65% de 106 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 515 €/an
Calcul : 69 160 € × 3,636% = 2 515
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 70418 9644 360-9 2599 259 €--
29 8988 4504 2461 449---
310 0968 3324 1281 765---
410 2988 2094 0062 089---
510 5048 0833 8792 421---
610 7147 9523 7482 763---
710 9297 8163 6123 113---
811 1477 6753 4723 472---
911 3707 5303 3263 841---
1011 5987 3793 1754 219---
1111 8307 2223 0194 607---
1212 0667 0602 8575 006---
1312 3076 8932 6895 415---
1412 5546 7192 5165 834---
1512 8056 5392 3366 265---
1613 0616 3532 1496 708---
1713 3226 1601 9567 162---
1813 5885 9601 7567 628---
1913 8605 7531 5498 107---
2014 1375 5381 3358 599---
2114 4205 3161 1139 104---
2214 7095 0868839 622---
2315 0034 84864410 155---
2415 3034 60139810 702---
2515 6094 34514211 263---
TOTAL310 832178 78363 294132 0499 259Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 778
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 049
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 038-2 778+4 816
2+2 038+435+1 603
3+2 038+529+1 509
4+2 038+627+1 411
5+2 038+726+1 312
6+2 038+829+1 209
7+2 038+934+1 104
8+2 038+1 042+996
9+2 038+1 152+886
10+2 038+1 266+772
11+2 038+1 382+656
12+2 038+1 502+536
13+2 038+1 624+414
14+2 038+1 750+288
15+2 038+1 880+158
16+2 038+2 012+26
17+2 038+2 149-111
18+2 038+2 289-251
19+2 038+2 432-394
20+2 038+2 580-542
21+2 038+2 731-693
22+2 038+2 887-849
23+2 038+3 046-1 008
24+2 038+3 210-1 172
25+2 038+3 379-1 341
Total+50 950+39 615+11 335
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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