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Appartement T4

Bien expiré
VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface76m²
Coût Total125 312€
Loyer Annuel9 704€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 400 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. Sans honoiraires - Direct Propriétaire - Frais de notaires réduits - appartement T4 de 76m², au 3ème étage, comprenant : une entrée avec placard, un séjour, une cuisine, un dégagement, un rangement, trois chambres, une salle de bains et un WC, une cave. - Lot soumis à la copropriété. Nombre de lots dans la copro : 40 . Quote-part de charges annuelles – Eau Froide, Eau chaude, Chauffage compris : 2794.56 € (Soit 232.88€ Mensuels). Pas de procédure en cours. --- CLASSE ENERGIE : C – CLASSE CLIMAT : A. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 732 €, année de référence 2015 --- Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr. --- Les dossiers d'acquisition seront traités selon la règle d’ordre de priorité conformément a la règlementation de vente des logements conventionnés --- Référence à rappeler lors de nos échanges : 982A - 136101 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 982A - 136101 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.207108, -0.336961
Total : 125 312€
Prix d'acquisition : 106 400€
Travaux : 10 400€
Valeur du bien : 116 800€
Frais de notaire : 8 512€
Coût estimé : 8 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9704€/an
Fourchette totale : 684€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 8208€ - 11473€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 715,46 €/m²
Basé sur :266 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 375 €
Prix d'achat :106 400 €
Décote à l'achat :-23 975€ (-18.4%)
Marge achat-revente :5 063€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 312€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 293,90€
Coût de l'assurance :10 964,80€
Taxe foncière : 970,43€/an
Soit par mois : 80,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 232,88€/mois
Soit par an : 2 794,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 808,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour des équipements.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400€
    Cuisine complète: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hérouville-Saint-Clair (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 704 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 312 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 795 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 959 €
Revenus locatifs : +9 704 €
Charges déductibles : -18 959 €
Résultat foncier Année 1 : -9 255 €(Déficit de 9 255 €)
Imputable sur revenu global : 9 255 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 559 €/an
Revenus locatifs : +9 704 €
Charges déductibles : -8 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 145 €/an
Prix d'achat du bien : 106 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 160 €(65% de 106 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 515 €/an
Calcul : 69 160 € × 3,636% = 2 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 704 €18 964 €4 360 €-9 259 €9 259 €--
29 898 €8 450 €4 246 €1 449 €---
310 096 €8 332 €4 128 €1 765 €---
410 298 €8 209 €4 006 €2 089 €---
510 504 €8 083 €3 879 €2 421 €---
610 714 €7 952 €3 748 €2 763 €---
710 929 €7 816 €3 612 €3 113 €---
811 147 €7 675 €3 472 €3 472 €---
911 370 €7 530 €3 326 €3 841 €---
1011 598 €7 379 €3 175 €4 219 €---
1111 830 €7 222 €3 019 €4 607 €---
1212 066 €7 060 €2 857 €5 006 €---
1312 307 €6 893 €2 689 €5 415 €---
1412 554 €6 719 €2 516 €5 834 €---
1512 805 €6 539 €2 336 €6 265 €---
1613 061 €6 353 €2 149 €6 708 €---
1713 322 €6 160 €1 956 €7 162 €---
1813 588 €5 960 €1 756 €7 628 €---
1913 860 €5 753 €1 549 €8 107 €---
2014 137 €5 538 €1 335 €8 599 €---
2114 420 €5 316 €1 113 €9 104 €---
2214 709 €5 086 €883 €9 622 €---
2315 003 €4 848 €644 €10 155 €---
2415 303 €4 601 €398 €10 702 €---
2515 609 €4 345 €142 €11 263 €---
TOTAL310 832 €178 783 €63 294 €132 049 €9 259 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 778 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 038 €-2 778 €+4 816 €
2+2 038 €+435 €+1 603 €
3+2 038 €+529 €+1 509 €
4+2 038 €+627 €+1 411 €
5+2 038 €+726 €+1 312 €
6+2 038 €+829 €+1 209 €
7+2 038 €+934 €+1 104 €
8+2 038 €+1 042 €+996 €
9+2 038 €+1 152 €+886 €
10+2 038 €+1 266 €+772 €
11+2 038 €+1 382 €+656 €
12+2 038 €+1 502 €+536 €
13+2 038 €+1 624 €+414 €
14+2 038 €+1 750 €+288 €
15+2 038 €+1 880 €+158 €
16+2 038 €+2 012 €+26 €
17+2 038 €+2 149 €-111 €
18+2 038 €+2 289 €-251 €
19+2 038 €+2 432 €-394 €
20+2 038 €+2 580 €-542 €
21+2 038 €+2 731 €-693 €
22+2 038 €+2 887 €-849 €
23+2 038 €+3 046 €-1 008 €
24+2 038 €+3 210 €-1 172 €
25+2 038 €+3 379 €-1 341 €
Total+50 950 €+39 615 €+11 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 177 jours
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