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Maison à vendre

VilleCars (87)
Surface99m²
Coût Total121 233€
Loyer Annuel8 605€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 771 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 997,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette magnifique maison de caractère, avec une pièce de vie de plus de 40 m² et une cheminée à couper le souffle, sera idéal pour les acquéreurs à la recherche d'un bien sans travaux. Composée de 2 chambres et un bureau, une cuisine, et un extérieur calme et intimiste. Venez vite découvrir un bien unique au calme. A visiter. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Cars
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.676688, 1.069957
Total : 121 233€
Prix d'acquisition : 98 771€
Travaux : 14 560€
Valeur du bien : 113 331€
Frais de notaire : 7 902€
Coût estimé : 7 902€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8605€/an
Fourchette totale : 568€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 6814€ - 10868€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :717,05 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 988 €
Prix d'achat :98 771 €
Décote à l'achat :+27 783€ (+39.1%)
Marge achat-revente :-50 245€ (-70.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 233€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :45,46€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 636,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 003,42€
Coût de l'assurance :13 638,71€
Taxe foncière : 860,52€/an
Soit par mois : 71,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 560 €(147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€
  • Plomberie générale - Vérification:600€
    Vérification plomberie: 1 maison × 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cars (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 605 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 233 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 855 €
Revenus locatifs : +8 605 €
Charges déductibles : -19 855 €
Résultat foncier Année 1 : -11 250 €(Déficit de 11 250 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 295 €/an
Revenus locatifs : +8 605 €
Charges déductibles : -5 295 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 549.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 771 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 201 €(65% de 98 771 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 335 €/an
Calcul : 64 201 € × 3,636% = 2 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 605 €19 859 €3 893 €-11 254 €10 700 €554 €554 €
28 777 €5 193 €3 787 €3 584 €---
38 953 €5 084 €3 678 €3 868 €---
49 132 €4 972 €3 566 €4 160 €---
59 315 €4 856 €3 450 €4 459 €---
69 501 €4 736 €3 330 €4 765 €---
79 691 €4 612 €3 205 €5 079 €---
89 885 €4 483 €3 077 €5 401 €---
910 082 €4 351 €2 945 €5 731 €---
1010 284 €4 214 €2 808 €6 070 €---
1110 490 €4 073 €2 667 €6 417 €---
1210 699 €3 927 €2 521 €6 772 €---
1310 913 €3 777 €2 370 €7 137 €---
1411 132 €3 621 €2 215 €7 511 €---
1511 354 €3 460 €2 054 €7 894 €---
1611 581 €3 294 €1 888 €8 288 €---
1711 813 €3 122 €1 716 €8 691 €---
1812 049 €2 945 €1 539 €9 104 €---
1912 290 €2 762 €1 356 €9 528 €---
2012 536 €2 573 €1 167 €9 963 €---
2112 787 €2 377 €971 €10 409 €---
2213 043 €2 176 €770 €10 867 €---
2313 303 €1 967 €561 €11 336 €---
2413 570 €1 752 €346 €11 818 €---
2513 841 €1 529 €123 €12 312 €---
TOTAL275 627 €105 715 €56 003 €169 912 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807 €-3 210 €+5 017 €
2+1 807 €+909 €+898 €
3+1 807 €+1 161 €+646 €
4+1 807 €+1 248 €+559 €
5+1 807 €+1 338 €+469 €
6+1 807 €+1 430 €+377 €
7+1 807 €+1 524 €+283 €
8+1 807 €+1 620 €+187 €
9+1 807 €+1 719 €+88 €
10+1 807 €+1 821 €-14 €
11+1 807 €+1 925 €-118 €
12+1 807 €+2 032 €-225 €
13+1 807 €+2 141 €-334 €
14+1 807 €+2 253 €-446 €
15+1 807 €+2 368 €-561 €
16+1 807 €+2 486 €-679 €
17+1 807 €+2 607 €-800 €
18+1 807 €+2 731 €-924 €
19+1 807 €+2 859 €-1 052 €
20+1 807 €+2 989 €-1 182 €
21+1 807 €+3 123 €-1 316 €
22+1 807 €+3 260 €-1 453 €
23+1 807 €+3 401 €-1 594 €
24+1 807 €+3 545 €-1 738 €
25+1 807 €+3 693 €-1 886 €
Total+45 175 €+50 974 €+-5 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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