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Appartement F4 à vendre - 4 pièces - 76,56 m2 - Noisy Le Grand - 93 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleNoisy-le-Grand (93)
Surface76.56m²
Coût Total297 021€
Loyer Annuel16 186€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-649€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 76.56 m²
Prix au m² : 2 742,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Century 21 EFI, vous propose à Noisy le Grand, RER A (Grand Paris) à 10 minutes à pied, dans une résidence arborée et sécurisée, cet appartement de type 4 pièces principales de 77m², comprenant : entrée, cuisine aménagée semi-ouverte sur le séjour, dégagement avec placard, 3 chambres, salle de bains et WC séparé. Bénéficiez également d'une cave et d'un BOX fermé. A proximité de toutes les commodités, il vous séduira !Ne ratez pas cette opportunité !!!Nous restons à votre écoute au 01.43.05.27.27 !

Ville : Noisy-le-Grand
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93160
Coordonnées : 48.854060, 2.570869
Noisy-le-Grand
RER A
Total : 297 021€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 70 221€
Valeur du bien : 280 221€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.56m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 14.05€ - 22.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1349€/mois
Loyer annuel estimé : 16186€/an
Fourchette totale : 1076€ - 1691€/mois
Fourchette annuelle : 12912€ - 20289€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 021€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 467,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :86,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 554,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 352,06€
Coût de l'assurance :25 989,34€
Taxe foncière : 1 618,56€/an
Soit par mois : 134,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 308,33€/mois
Soit par an : 3 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 348,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 997,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-648,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 76.56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette, peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: environ 76.56 m²
Raison: Rafraîchissement nécessaire dans toutes les pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 221 €(917 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres: 700€/fenêtre × 8 = 5600€ (pose comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (10 m²): 7000€ + Électroménager: 2000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8500€
  • Salon - Rénovation:2 325€
    Remplacement moquette: 15 m² × 30€/m² = 450€ + Peinture murs: 15 m² × 25€/m² = 375€ + Main d'œuvre: 675€ = 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 900€ = 2700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (fourniture et main d'œuvre inclus)
  • Second œuvre - Peinture:4 796€
    Peinture murs et plafonds: 76.56 m² × 30€/m² = 2296€ + Main d'œuvre: 204€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 349 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 186 €/an
Calcul : 1 349 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 911 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 021 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 619 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 700 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 221 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 490 €
Revenus locatifs : +16 186 €
Charges déductibles : -86 490 €
Résultat foncier Année 1 : -70 305 €(Déficit de 70 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 905 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 269 €/an
Revenus locatifs : +16 186 €
Charges déductibles : -16 269 €
Résultat foncier Années 2+ : -84 €/an(Déficit de 84 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48904.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 186 €86 500 €9 921 €-70 314 €21 400 €48 914 €48 914 €
216 509 €16 015 €9 657 €494 €--48 420 €
316 839 €15 742 €9 384 €1 098 €--47 322 €
417 176 €15 459 €9 101 €1 717 €--45 605 €
517 520 €15 167 €8 809 €2 353 €--43 252 €
617 870 €14 865 €8 506 €3 006 €--40 246 €
718 228 €14 552 €8 194 €3 676 €--36 571 €
818 592 €14 228 €7 870 €4 364 €--32 207 €
918 964 €13 894 €7 536 €5 070 €--27 137 €
1019 343 €13 548 €7 190 €5 795 €--21 341 €
1119 730 €13 190 €6 832 €6 540 €--14 801 €
1220 125 €12 820 €6 462 €7 305 €---
1320 527 €12 437 €6 079 €8 090 €---
1420 938 €12 041 €5 683 €8 897 €---
1521 357 €11 631 €5 273 €9 725 €---
1621 784 €11 208 €4 850 €10 576 €---
1722 219 €10 769 €4 411 €11 450 €---
1822 664 €10 316 €3 958 €12 348 €---
1923 117 €9 847 €3 489 €13 270 €---
2023 579 €9 362 €3 004 €14 217 €---
2124 051 €8 861 €2 503 €15 190 €---
2224 532 €8 342 €1 984 €16 190 €---
2325 023 €7 806 €1 447 €17 217 €---
2425 523 €7 250 €892 €18 273 €---
2526 033 €6 676 €318 €19 357 €---
TOTAL518 428 €372 526 €143 352 €145 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 399 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 399 €-6 420 €+9 819 €
2+3 399 €0 €+3 399 €
3+3 399 €0 €+3 399 €
4+3 399 €0 €+3 399 €
5+3 399 €0 €+3 399 €
6+3 399 €0 €+3 399 €
7+3 399 €0 €+3 399 €
8+3 399 €0 €+3 399 €
9+3 399 €0 €+3 399 €
10+3 399 €0 €+3 399 €
11+3 399 €0 €+3 399 €
12+3 399 €+2 191 €+1 208 €
13+3 399 €+2 427 €+972 €
14+3 399 €+2 669 €+730 €
15+3 399 €+2 918 €+481 €
16+3 399 €+3 173 €+226 €
17+3 399 €+3 435 €-36 €
18+3 399 €+3 704 €-305 €
19+3 399 €+3 981 €-582 €
20+3 399 €+4 265 €-866 €
21+3 399 €+4 557 €-1 158 €
22+3 399 €+4 857 €-1 458 €
23+3 399 €+5 165 €-1 766 €
24+3 399 €+5 482 €-2 083 €
25+3 399 €+5 807 €-2 408 €
Total+84 975 €+48 211 €+36 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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