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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface66.28m²
Coût Total124 360€
Loyer Annuel10 036€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 66.28 m²
Prix au m² : 1 161,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

HYPER CENTRE DE TROYES, au pied de toutes commodités, au 1er étage, venez découvrir ce lumineux appartement traversant de T2 de 66m² à rénover entièrement. Vous serez séduits par sa luminosité, son parquet d'origine, ses volumes.

Le logement comprent un salon séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains avec wc.

Chauffage individuel au gaz.

D'autres surfaces disponibles au sein de la copropriété.

Mandat n°701 *Honoraires charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.294182, 4.074523
Total : 124 360€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 118 200€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.28m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10036€/an
Fourchette totale : 669€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 8026€ - 12550€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 771,43 €/m²
Basé sur :793 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 410 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-40 410€ (-34.4%)
Marge achat-revente :-6 950€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 413,70€
Coût de l'assurance :10 881,50€
Taxe foncière : 1 003,63€/an
Soit par mois : 83,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris le revêtement de sol, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris le revêtement de sol, peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessitant rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie générale
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 180€/m² = 4500€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie)
  • Chambres:2 000€
    Rénovation complète chambre: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:1 500€
    Mise à niveau plomberie générale: 1 intervention = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 036 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 875 €
Revenus locatifs : +10 036 €
Charges déductibles : -46 875 €
Résultat foncier Année 1 : -36 839 €(Déficit de 36 839 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 439 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 675 €/an
Revenus locatifs : +10 036 €
Charges déductibles : -5 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 361 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15438.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 036 €46 879 €4 240 €-36 843 €21 400 €15 443 €15 443 €
210 237 €5 567 €4 128 €4 670 €--10 773 €
310 442 €5 452 €4 013 €4 990 €--5 783 €
410 651 €5 332 €3 893 €5 319 €--464 €
510 864 €5 208 €3 769 €5 656 €---
611 081 €5 079 €3 641 €6 001 €---
711 302 €4 947 €3 508 €6 356 €---
811 529 €4 809 €3 370 €6 719 €---
911 759 €4 667 €3 228 €7 092 €---
1011 994 €4 519 €3 080 €7 475 €---
1112 234 €4 367 €2 928 €7 867 €---
1212 479 €4 209 €2 770 €8 270 €---
1312 728 €4 046 €2 607 €8 683 €---
1412 983 €3 877 €2 438 €9 106 €---
1513 243 €3 702 €2 263 €9 541 €---
1613 507 €3 520 €2 082 €9 987 €---
1713 778 €3 333 €1 894 €10 445 €---
1814 053 €3 139 €1 700 €10 914 €---
1914 334 €2 938 €1 499 €11 396 €---
2014 621 €2 730 €1 291 €11 891 €---
2114 913 €2 515 €1 076 €12 399 €---
2215 212 €2 292 €853 €12 920 €---
2315 516 €2 062 €623 €13 454 €---
2415 826 €1 823 €384 €14 003 €---
2516 143 €1 576 €137 €14 567 €---
TOTAL321 464 €138 586 €61 414 €182 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-6 420 €+8 528 €
2+2 108 €0 €+2 108 €
3+2 108 €0 €+2 108 €
4+2 108 €0 €+2 108 €
5+2 108 €+1 557 €+551 €
6+2 108 €+1 800 €+308 €
7+2 108 €+1 907 €+201 €
8+2 108 €+2 016 €+92 €
9+2 108 €+2 128 €-20 €
10+2 108 €+2 242 €-134 €
11+2 108 €+2 360 €-252 €
12+2 108 €+2 481 €-373 €
13+2 108 €+2 605 €-497 €
14+2 108 €+2 732 €-624 €
15+2 108 €+2 862 €-754 €
16+2 108 €+2 996 €-888 €
17+2 108 €+3 133 €-1 025 €
18+2 108 €+3 274 €-1 166 €
19+2 108 €+3 419 €-1 311 €
20+2 108 €+3 567 €-1 459 €
21+2 108 €+3 720 €-1 612 €
22+2 108 €+3 876 €-1 768 €
23+2 108 €+4 036 €-1 928 €
24+2 108 €+4 201 €-2 093 €
25+2 108 €+4 370 €-2 262 €
Total+52 700 €+54 864 €+-2 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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