Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLisieux (14)
Surface45m²
Coût Total92 660€
Loyer Annuel6 950€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 488,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une résidence calme et sécurisée, pour investisseur, appartement T2 en RDC loué 411,15 € + 45 € de charges, depuis mars 2022, comprenant entrée, séjour-salon avec petite terrasse, cuisine aménagée, cellier, une chambre, salle de bains, wc. Une place de parking couverte. Procédure en cours. les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 92 660€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 87 300€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 12.87€/m²/mois
Fourchette : 10.58€ - 15.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6950€/an
Fourchette totale : 476€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5715€ - 8452€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 701,45 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 565 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-9 565€ (-12.5%)
Marge achat-revente :-16 095€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 485,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 016,95€
Coût de l'assurance :8 107,75€
Taxe foncière : 695,00€/an
Soit par mois : 57,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,00€/mois
Soit par an : 540,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 579,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement de l'électroménager si nécessaire, et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir l'état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6500€ = 6500€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut électroménager, peinture, main d'œuvre)
  • Chambre - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 1 chambre × 900€ = 900€ (inclut peinture, main d'œuvre)
  • Chambre - Revêtement sol:900€
    Entretien parquet: 15 m² × 60€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Lisieux). Main d'œuvre incluse. Estimations basées sur les prix moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 950 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 695 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 970 €
Revenus locatifs : +6 950 €
Charges déductibles : -24 970 €
Résultat foncier Année 1 : -18 020 €(Déficit de 18 020 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 670 €/an
Revenus locatifs : +6 950 €
Charges déductibles : -4 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7319.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 950 €24 973 €3 113 €-18 023 €10 700 €7 323 €7 323 €
27 089 €4 590 €3 031 €2 499 €--4 824 €
37 231 €4 504 €2 945 €2 726 €--2 097 €
47 375 €4 416 €2 857 €2 959 €---
57 523 €4 324 €2 765 €3 198 €---
67 673 €4 230 €2 670 €3 444 €---
77 827 €4 132 €2 573 €3 695 €---
87 983 €4 030 €2 471 €3 953 €---
98 143 €3 926 €2 366 €4 217 €---
108 306 €3 817 €2 258 €4 489 €---
118 472 €3 705 €2 146 €4 767 €---
128 641 €3 589 €2 030 €5 053 €---
138 814 €3 469 €1 909 €5 346 €---
148 991 €3 345 €1 785 €5 646 €---
159 170 €3 216 €1 657 €5 954 €---
169 354 €3 083 €1 524 €6 271 €---
179 541 €2 945 €1 386 €6 595 €---
189 732 €2 803 €1 244 €6 929 €---
199 926 €2 656 €1 097 €7 270 €---
2010 125 €2 504 €944 €7 621 €---
2110 327 €2 346 €787 €7 981 €---
2210 534 €2 183 €624 €8 351 €---
2310 745 €2 014 €455 €8 730 €---
2410 959 €1 840 €281 €9 120 €---
2511 179 €1 659 €100 €9 519 €---
TOTAL222 611 €104 300 €45 017 €118 311 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 311 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 460 €-3 210 €+4 670 €
2+1 460 €0 €+1 460 €
3+1 460 €0 €+1 460 €
4+1 460 €+259 €+1 201 €
5+1 460 €+960 €+500 €
6+1 460 €+1 033 €+427 €
7+1 460 €+1 109 €+351 €
8+1 460 €+1 186 €+274 €
9+1 460 €+1 265 €+195 €
10+1 460 €+1 347 €+113 €
11+1 460 €+1 430 €+30 €
12+1 460 €+1 516 €-56 €
13+1 460 €+1 604 €-144 €
14+1 460 €+1 694 €-234 €
15+1 460 €+1 786 €-326 €
16+1 460 €+1 881 €-421 €
17+1 460 €+1 979 €-519 €
18+1 460 €+2 079 €-619 €
19+1 460 €+2 181 €-721 €
20+1 460 €+2 286 €-826 €
21+1 460 €+2 394 €-934 €
22+1 460 €+2 505 €-1 045 €
23+1 460 €+2 619 €-1 159 €
24+1 460 €+2 736 €-1 276 €
25+1 460 €+2 856 €-1 396 €
Total+36 500 €+35 493 €+1 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →