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Maison 4 pièces 50 m²

VilleSaint-Ambroix (30)
Surface50m²
Coût Total87 920€
Loyer Annuel5 441€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 980 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 50 m²

Maison ancienne de ville

Mitoyenne, offrant une surface habitable de 50 m² répartie sur 4 niveaux : en rez de chaussée un garage de 16 m², au premier niveau une pièce à vivre avec cheminée et coin cuisine, au deuxème niveau une chambre avec une salle d'eau wc et au troisième niveau deux petites pièces pouvant servir de chambres supplémentaires et un wc - Chauffage électrique - Gros-oeuvre en bon état - Des travaux de confort à prévoir

Surface : 50 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/11/2024

Consommation énergie primaire : 313 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Ambroix
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30500
Coordonnées : 44.260530, 4.197028
Total : 87 920€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 84 000€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 453€/mois
Loyer annuel estimé : 5441€/an
Fourchette totale : 344€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4127€ - 7173€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 640,79 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 040 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-33 040€ (-40.3%)
Marge achat-revente :-5 880€ (-7.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :32,97€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 461,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 614,53€
Coût de l'assurance :9 891,00€
Taxe foncière : 544,09€/an
Soit par mois : 45,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 453,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant des travaux de confort
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux de confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant des travaux de confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(700 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 500€
    Isolation toiture/combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 33 m² × 50€/m² = 1650€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:400€
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Ambroix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 441 €/an
Calcul : 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 920 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 760 €
Revenus locatifs : +5 441 €
Charges déductibles : -38 760 €
Résultat foncier Année 1 : -33 319 €(Déficit de 33 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 760 €/an
Revenus locatifs : +5 441 €
Charges déductibles : -3 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11919.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 441 €38 763 €2 823 €-33 322 €21 400 €11 922 €11 922 €
25 550 €3 686 €2 747 €1 863 €--10 059 €
35 661 €3 607 €2 668 €2 053 €--8 005 €
45 774 €3 526 €2 586 €2 248 €--5 757 €
55 889 €3 441 €2 502 €2 448 €--3 309 €
66 007 €3 354 €2 415 €2 653 €--656 €
76 127 €3 264 €2 325 €2 863 €---
86 250 €3 171 €2 232 €3 078 €---
96 375 €3 075 €2 136 €3 299 €---
106 502 €2 976 €2 037 €3 526 €---
116 632 €2 874 €1 934 €3 758 €---
126 765 €2 768 €1 828 €3 997 €---
136 900 €2 659 €1 719 €4 242 €---
147 038 €2 546 €1 606 €4 492 €---
157 179 €2 429 €1 490 €4 750 €---
167 323 €2 309 €1 369 €5 014 €---
177 469 €2 184 €1 245 €5 285 €---
187 619 €2 056 €1 116 €5 563 €---
197 771 €1 923 €983 €5 848 €---
207 926 €1 786 €846 €6 140 €---
218 085 €1 644 €704 €6 441 €---
228 247 €1 498 €558 €6 749 €---
238 411 €1 347 €407 €7 065 €---
248 580 €1 190 €251 €7 389 €---
258 751 €1 029 €89 €7 722 €---
TOTAL174 273 €99 108 €40 615 €75 165 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 143 €-6 420 €+7 563 €
2+1 143 €0 €+1 143 €
3+1 143 €0 €+1 143 €
4+1 143 €0 €+1 143 €
5+1 143 €0 €+1 143 €
6+1 143 €0 €+1 143 €
7+1 143 €+662 €+481 €
8+1 143 €+924 €+219 €
9+1 143 €+990 €+153 €
10+1 143 €+1 058 €+85 €
11+1 143 €+1 128 €+15 €
12+1 143 €+1 199 €-56 €
13+1 143 €+1 272 €-129 €
14+1 143 €+1 348 €-205 €
15+1 143 €+1 425 €-282 €
16+1 143 €+1 504 €-361 €
17+1 143 €+1 585 €-442 €
18+1 143 €+1 669 €-526 €
19+1 143 €+1 754 €-611 €
20+1 143 €+1 842 €-699 €
21+1 143 €+1 932 €-789 €
22+1 143 €+2 025 €-882 €
23+1 143 €+2 119 €-976 €
24+1 143 €+2 217 €-1 074 €
25+1 143 €+2 317 €-1 174 €
Total+28 575 €+22 550 €+6 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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