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Duplex d’exception T4 Vue mer imprenable à Petit-Bourg

VillePetit-Bourg (971)
Surface116m²
Coût Total319 200€
Loyer Annuel20 488€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 2 327,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 116 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 2 salles de douche, 1 place de parking, 3 étages, Étage 3 sur 3

Dès l’entrée, vous serez séduit par ses espaces, la pièce de vie s’ouvre sur une vue mer spectaculaire, véritable tableau vivant au quotidien.

3 belles chambres 2 salles d’eau  Vue mer imprenable  Duplex spacieux  2 places de parking privatives

  Situé à Petit-Bourg, vous profitez d’un environnement paisible, entre nature et littoral, tout en restant proche des commodités essentielles.  

  Ce duplex réunit des critères rares : une vue mer exceptionnelle, de beaux volumes, un environnement calme et une résidence de qualité. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement, À visiter sans tarder !  - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Petit-Bourg
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97170
Coordonnées : 16.172066, -61.612794
Total : 319 200€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 27 600€
Valeur du bien : 297 600€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 14.72€/m²/mois
Fourchette : 10.15€ - 21.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1707€/mois
Loyer annuel estimé : 20488€/an
Fourchette totale : 1178€ - 2475€/mois
Fourchette annuelle : 14132€ - 29702€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 105,16 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :360 198 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-90 198€ (-25.0%)
Marge achat-revente :40 998€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 562,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :127,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 689,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 479,94€
Coût de l'assurance :38 304,00€
Taxe foncière : 2 048,77€/an
Soit par mois : 170,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 707,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 860,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments sanitaires et carrelage dans les 2 salles d'eau
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salles d'eau en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Amélioration esthétique, état 4/5 visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 600 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (prix moyen) incluant la main d'œuvre
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (prix moyen) incluant la main d'œuvre
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (prix moyen) incluant la main d'œuvre
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salles d'eau: 10 m² × 150€ = 1500€ (prix moyen) incluant la main d'œuvre
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs: 30 m² × 30€ = 900€ (prix moyen) incluant la main d'œuvre
  • Chambres - Parquet:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€ (prix moyen) incluant la main d'œuvre
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Petit-Bourg (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 488 €/an
Calcul : 1 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 200 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 532 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 049 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 547 €
Revenus locatifs : +20 488 €
Charges déductibles : -41 547 €
Résultat foncier Année 1 : -21 059 €(Déficit de 21 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 059 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 947 €/an
Revenus locatifs : +20 488 €
Charges déductibles : -13 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 541 €/an
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 488 €41 557 €10 376 €-21 069 €21 069 €--
220 897 €13 678 €10 097 €7 220 €---
321 315 €13 389 €9 808 €7 927 €---
421 742 €13 090 €9 509 €8 652 €---
522 177 €12 781 €9 201 €9 395 €---
622 620 €12 463 €8 882 €10 157 €---
723 072 €12 133 €8 552 €10 939 €---
823 534 €11 793 €8 212 €11 741 €---
924 005 €11 441 €7 860 €12 564 €---
1024 485 €11 077 €7 496 €13 408 €---
1124 974 €10 701 €7 120 €14 273 €---
1225 474 €10 313 €6 732 €15 161 €---
1325 983 €9 912 €6 331 €16 072 €---
1426 503 €9 497 €5 916 €17 006 €---
1527 033 €9 068 €5 487 €17 965 €---
1627 574 €8 625 €5 044 €18 948 €---
1728 125 €8 168 €4 587 €19 958 €---
1828 688 €7 695 €4 114 €20 993 €---
1929 261 €7 206 €3 625 €22 056 €---
2029 847 €6 701 €3 120 €23 146 €---
2130 444 €6 179 €2 598 €24 265 €---
2231 053 €5 639 €2 059 €25 413 €---
2331 674 €5 082 €1 501 €26 591 €---
2432 307 €4 506 €925 €27 801 €---
2532 953 €3 911 €330 €29 042 €---
TOTAL656 227 €266 603 €149 480 €389 624 €21 069 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 321 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 389 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 488 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 302 €-6 321 €+10 623 €
2+4 302 €+2 166 €+2 136 €
3+4 302 €+2 378 €+1 924 €
4+4 302 €+2 596 €+1 706 €
5+4 302 €+2 819 €+1 483 €
6+4 302 €+3 047 €+1 255 €
7+4 302 €+3 282 €+1 020 €
8+4 302 €+3 522 €+780 €
9+4 302 €+3 769 €+533 €
10+4 302 €+4 022 €+280 €
11+4 302 €+4 282 €+20 €
12+4 302 €+4 548 €-246 €
13+4 302 €+4 822 €-520 €
14+4 302 €+5 102 €-800 €
15+4 302 €+5 389 €-1 087 €
16+4 302 €+5 685 €-1 383 €
17+4 302 €+5 987 €-1 685 €
18+4 302 €+6 298 €-1 996 €
19+4 302 €+6 617 €-2 315 €
20+4 302 €+6 944 €-2 642 €
21+4 302 €+7 279 €-2 977 €
22+4 302 €+7 624 €-3 322 €
23+4 302 €+7 977 €-3 675 €
24+4 302 €+8 340 €-4 038 €
25+4 302 €+8 713 €-4 411 €
Total+107 550 €+116 887 €+-9 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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