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Appartement à vendre

VilleRoz-sur-Couesnon (35)
Surface38m²
Coût Total85 220€
Loyer Annuel5 127€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 105,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 1 chambre, Terrasse

Dans la résidence 3* Le Domaine du Mont, idéalement située sur la commune de ROZ-SUR-COUESNON à 17km du Mont Saint Michel, investissez dans cet appartement T2 de 38m2 en RDC avec terrasse de près de 7m2. Sous contrat de bail commercial avec la société VACANCEOLE, ce bien garantira à son propriétaire un loyer annuel de 3.353 euros HT, soit une rentabilité brute de 7,98%. Vous souhaitez vous construire un patrimoine sécurisé et/ou créer un complément de revenu retraite garanti, alors ce bien est parfait pour vous. Statut LMNP avec amortissement possible. Photos d'un bien type. A NE PAS LAISSER PASSER !!

Cette annonce référence 252172 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier OLIVIER CORTADELLAS (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 79181467600023.

Prix du bien : 42 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 68 Charges prévisionnelles annuelles : 200,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2024 Score DPE : 220 kWhEP/m²/an Score GES : 6 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790.00 euros et 1080.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roz-sur-Couesnon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35610
Coordonnées : 48.590824, -1.597644
Total : 85 220€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 39 860€
Valeur du bien : 81 860€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5127€/an
Fourchette totale : 339€ - 539€/mois
Fourchette annuelle : 4065€ - 6468€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 267,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 157 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-6 157€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-37 063€ (-77.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :422,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 446,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 402,38€
Coût de l'assurance :7 456,75€
Taxe foncière : 512,73€/an
Soit par mois : 42,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 427,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la baignoire, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage à remplacer
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité, et éventuellement changement de la menuiserie intérieure.
Quantité: 12 m² pour 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - décoration moderne mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 860 €(1 049 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation:4 700€
    Remplacement baignoire: 1500€, Remplacement lavabo: 500€, Carrelage 6 m²: 50€/m² × 6 = 300€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Revêtement sol:1 760€
    Peinture murs/plafonds 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roz-sur-Couesnon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 732 €
Revenus locatifs : +5 127 €
Charges déductibles : -43 732 €
Résultat foncier Année 1 : -38 604 €(Déficit de 38 604 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 204 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 872 €/an
Revenus locatifs : +5 127 €
Charges déductibles : -3 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 256 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17204.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 127 €43 734 €2 863 €-38 607 €21 400 €17 207 €17 207 €
25 230 €3 798 €2 787 €1 431 €--15 776 €
35 334 €3 720 €2 709 €1 615 €--14 161 €
45 441 €3 638 €2 627 €1 803 €--12 358 €
55 550 €3 554 €2 543 €1 996 €--10 363 €
65 661 €3 467 €2 456 €2 194 €--8 169 €
75 774 €3 377 €2 366 €2 397 €--5 772 €
85 890 €3 284 €2 273 €2 606 €--3 166 €
96 007 €3 187 €2 176 €2 820 €--346 €
106 128 €3 088 €2 077 €3 040 €---
116 250 €2 984 €1 973 €3 266 €---
126 375 €2 878 €1 867 €3 497 €---
136 503 €2 767 €1 756 €3 735 €---
146 633 €2 653 €1 642 €3 980 €---
156 765 €2 535 €1 524 €4 231 €---
166 901 €2 412 €1 401 €4 488 €---
177 039 €2 286 €1 275 €4 753 €---
187 179 €2 155 €1 144 €5 024 €---
197 323 €2 020 €1 009 €5 303 €---
207 469 €1 880 €868 €5 590 €---
217 619 €1 735 €724 €5 884 €---
227 771 €1 585 €574 €6 187 €---
237 927 €1 430 €419 €6 497 €---
248 085 €1 269 €258 €6 816 €---
258 247 €1 103 €92 €7 144 €---
TOTAL164 228 €106 538 €41 402 €57 689 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077 €-6 420 €+7 497 €
2+1 077 €0 €+1 077 €
3+1 077 €0 €+1 077 €
4+1 077 €0 €+1 077 €
5+1 077 €0 €+1 077 €
6+1 077 €0 €+1 077 €
7+1 077 €0 €+1 077 €
8+1 077 €0 €+1 077 €
9+1 077 €0 €+1 077 €
10+1 077 €+808 €+269 €
11+1 077 €+980 €+97 €
12+1 077 €+1 049 €+28 €
13+1 077 €+1 121 €-44 €
14+1 077 €+1 194 €-117 €
15+1 077 €+1 269 €-192 €
16+1 077 €+1 346 €-269 €
17+1 077 €+1 426 €-349 €
18+1 077 €+1 507 €-430 €
19+1 077 €+1 591 €-514 €
20+1 077 €+1 677 €-600 €
21+1 077 €+1 765 €-688 €
22+1 077 €+1 856 €-779 €
23+1 077 €+1 949 €-872 €
24+1 077 €+2 045 €-968 €
25+1 077 €+2 143 €-1 066 €
Total+26 925 €+17 307 €+9 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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